Droits de succession et immobilier en Allemagne
Dernière mise à jour : 12 Oct 2025
Droits de succession et immobilier en Allemagne
Cette étude approfondie explique comment l'impôt allemand sur les successions (Erbschaftsteuer) est traité. immobilier: l'exonération de la maison familiale, la règle des 200 m² pour les enfants, l'évaluation dans le cadre de la loi sur l'égalité des chances pour les femmes et les hommes. Loi sur l'évaluation (BewG), les déductions de dettes et l'usufruit, les options de report de paiement et, sur le plan financier, la manière dont les choses changent en Europe. transfrontalier (attribution du situs et crédits d'impôts étrangers).
Approfondissement : Thèmes commerciaux
85%/100% : allègement pour les biens professionnels (§§ 13a/13b ErbStG), tests de la somme des salaires et de la rétention, limites administratives des actifs, règles relatives aux grands transferts, actions/PE transfrontalières, évaluation (BewG / IDW S 1) et récupération.
Approfondissement : Sujets relatifs à l'immobilier
Exonération des maisons familiales, règle des 200 m² pour les enfants, évaluation dans le cadre de la BewG, déductions pour dettes/usufruit, report, et crédits transfrontaliers pour la localisation et l'impôt étranger sur les biens immobiliers.
- A) Perspective exclusivement allemande (immobilier national)
- Évaluation des biens immobiliers (BewG)
- Hypothèques, usufruit et déductions
- Report de paiement et liquidité
- B) Perspective transfrontalière (situs et crédits)
- Idées de planification (nationales et transfrontalières)
- Approfondissement : Thèmes commerciaux
- Approfondissement : Sujets relatifs à l'immobilier
- FAQ
- Parlez-nous
A) Perspective exclusivement allemande (immobilier national)
1) Exonération du logement familial (conjoint/partenaire enregistré)
- Acquisition en franchise d'impôt si le conjoint/partenaire survivant hérite des biens de la personne décédée propriétaire-occupant maison familiale et continue de l'occuper elle-même pour 10 ans.
- La perte de l'usage propre dans les 10 ans peut déclencher récupération (des exceptions peuvent s'appliquer pour des raisons impérieuses).
- L'exonération est distincte de l'abattement personnel normal et permet de soustraire entièrement la valeur du logement de la base imposable.
2) Exemption pour les foyers familiaux (enfants)
- Sans impôt jusqu'à 200 m² l'espace de vie si l'enfant hérite de la maison familiale occupée par le propriétaire du parent et l'occupe pendant 10 ans.
- Les surfaces supérieures à 200 m² sont imposables au prorata après les allocations ; le départ anticipé risque d'être récupéré.
3) Autres biens immobiliers résidentiels et locatifs
- Pas d'exonération spéciale pour les résidences secondaires ou la taxe sur l'achat d'une maison dépend de l'âge de la personne. évaluation moins allocations et dettes déductibles.
- Les loyers sont généralement évalués à l'aide de la méthode approche par les revenus (Ertragswertverfahren) ; les copropriétés occupées par leur propriétaire, souvent par le biais de comparables (Vergleichswertverfahren).
- Biens détenus dans un Erbengemeinschaft (Le partage ultérieur ne modifie pas rétroactivement l'assiette des droits de succession.
Évaluation des biens immobiliers (BewG)
| Type d'actif | Méthode primaire | Notes |
|---|---|---|
| Appartement / maison individuelle occupée par le propriétaire | Comparables (Résultats comparatifs) | Basé sur le marché en utilisant des ventes comparables ; ajustements de qualité/localisation. |
| Logement locatif / usage mixte | Approche par le revenu (Ertragswert) | Capitalisation du loyer net à l'aide de multiplicateurs standard ; séparation de la valeur du terrain. |
| Immobilier d'entreprise | Revenu ou coût (Sachwert) | Dépend des données du marché et des spécificités du bien ; une évaluation externe est souvent utile. |
| Agriculture/sylviculture | Règles sectorielles spéciales | Hors du champ d'application de la présente directive ; des régimes de capitalisation distincts s'appliquent. |
Pour les biens d'entreprise non cotés détenant des biens immobiliers, le méthode du bénéfice simplifié ou une évaluation IDW S 1 complète peut être utilisée au niveau de l'entité ; la prise en compte des biens immobiliers sous-jacents peut être pertinente pour les tests d'allègement des actifs de l'entreprise. Pour une vision plus large des intérêts des sociétés et des règles d'allègement, voir notre Thèmes d'affaires : plongée en profondeur.
Hypothèques, usufruit et déductions
- Déduction de la dette : Hypothèques et prêts liées à l'économie à l'immobilier hérité réduisent l'acquisition imposable. Conservez les contrats de prêt et les confirmations bancaires.
- Usufruit (Nießbrauch) et droits de résidence : Si un tiers détient un usufruit viager/droit de résidence, la valeur de l'héritier est réduite de la valeur actuarielle de ce droit selon les tables de la BewG.
- Les coûts : Certains frais d'administration de la succession (par exemple, l'évaluation, les frais juridiques nécessaires) peuvent être déduits ; l'entretien courant n'est généralement pas déductible de l'impôt sur les successions.
Report de paiement et liquidité
B) Perspective transfrontalière (situs et crédits)
4) Qui taxe l'immobilier ?
- Règle du situs : Les biens immobiliers sont taxés par le pays où ils sont situés.
- Le rayonnement mondial de l'Allemagne : Si le défunt ou l'héritier est un Inländer (résident pour ErbSt), Allemagne comprend étranger l'immobilier dans la base-ainsi que l'octroi d'un crédit potentiel pour les droits de succession étrangers.
- Non-résidents : Si aucune des parties n'est allemande Inländer, Allemagne, taxes uniquement German-situs l'immobilier.
5) Crédit d'impôt étranger (Allemagne)
- L'Allemagne peut créditer l'impôt étranger sur les successions payé sur les même immobilier étranger; limité à l'impôt allemand imputable à cet actif.
- Lorsqu'une convention bilatérale en matière d'impôts sur les successions s'applique (par exemple, avec l'Union européenne), l'impôt sur les successions doit être payé par l'État membre concerné. États-Unis ou Suisse), les règles d'attribution et de crédit prévues par la convention l'emportent sur les mécanismes de crédit nationaux.
- Si le pays étranger n'est pas de droits de succession, il y a généralement pas de crédit contre l'impôt allemand.
Vous recherchez des questions spécifiques à l'immobilier (maison familiale, évaluation, dette/usufruit) dans un contexte transfrontalier ? Consultez notre Plongée dans les thèmes de l'immobilier.
6) Modèles transfrontaliers typiques
- Héritier résident allemand, biens immobiliers étrangers : Le pays étranger (site) et l'Allemagne (monde entier) peuvent tous deux imposer l'entreprise. Utilisez la convention (le cas échéant) ou le crédit d'impôt étranger de l'Allemagne pour éviter la double imposition.
- Héritier résident étranger, biens immobiliers allemands : L'Allemagne impose les biens allemands ; le pays d'origine de l'héritier peut également imposer les biens dans le monde entier. L'allègement dépend de la législation ou des conventions de ce pays.
- Détention par l'intermédiaire d'une société : Les actions sont immobilisations incorporelles; La situation et le traitement conventionnel diffèrent de ceux des biens immobiliers directs. Cela peut modifier l'imposition, mais aussi créer des problèmes d'impôt sur les sociétés, d'évaluation et de lutte contre l'évasion fiscale. Il convient de procéder à un examen au cas par cas.
Idées de planification (nationales et transfrontalières)
Domestique
- Confirmer l'éligibilité à la exonération pour les maisons familiales (conjoint/partenaire ; enfants avec un plafond de 200 m²) et planifier une utilisation propre sur 10 ans.
- Utilisation dette efficacement (les hypothèques réduisent la base imposable si elles sont économiquement liées).
- Considérer cadeaux à vie utiliser la revalorisation décennale des allocations personnelles ; garder à l'esprit les besoins en matière de logement (par exemple, réserve d'usufruit/Anwartschaften).
- Préparer évaluation Les documents doivent être établis rapidement ; les évaluations manifestement non conformes au marché doivent être contestées par des évaluations indépendantes.
Transfrontalier
- Carte situs par actif ; identifier où se situe l'impôt sur les successions et s'il s'agit d'un impôt sur le revenu. traité régit.
- Prévoir des liquidités pour deux séries de délais (pays d'implantation et Allemagne) et recueillir des preuves pour crédit d'impôt étranger.
- Évaluer si les structures de détention des entités modifient les résultats du situs/traité et les éventuels effets secondaires (impôt sur les sociétés, taxe sur les transferts de propriété, conformité).
- Aligner les testaments d'un pays à l'autre (éviter les conflits) ; synchroniser les adresses, les pièces d'identité, les données du cadastre et les attestations bancaires.
ℹ️ Cliquez sur une question pour connaître la réponse :
Le logement familial est-il toujours exonéré d'impôt en Allemagne ?
Non. L'exonération d'impôt exige que le conjoint/partenaire enregistré - ou un enfant (jusqu'à 200 m²) - hérite de la propriétaire-occupant maison familiale et l'occupe personnellement pendant 10 ans. Un déménagement anticipé peut donner lieu à une récupération, sauf en cas de des exceptions pour cause de difficultés.
Les hypothèques et les prêts sont-ils déductibles de la valeur du bien ?
Oui-liées à l'économie (prêts à l'achat, à la construction ou à la rénovation) réduisent l'acquisition imposable. Conservez les contrats de prêt et les confirmations bancaires. Les dettes de consommation non liées ne sont généralement pas déductibles pour le bien.
Comment sont évalués les biens immobiliers locatifs ou les résidences secondaires pour les droits de succession ?
L'évaluation suit la Loi sur l'évaluation des performances (BewG)Les logements occupés par leur propriétaire sont souvent comparés ; les biens locatifs et commerciaux sont généralement comparés à d'autres biens. utilisent généralement le approche par les revenus (capitalisation du loyer net). Si la valeur estimée n'est manifestement pas conforme au marché, une évaluation indépendante peut être utilisée pour la contester. indépendante peut être utilisée pour la contester.
Que se passe-t-il si des droits de succession étrangers sont payés sur une maison située à l'étranger ?
L'Allemagne peut accorder une crédit d'impôt étranger pour les même actif (maison à l'étranger), généralement limité à l'impôt allemand imputable à ce bien. imputable à ce bien. Si un convention fiscale sur les successions s'applique, les règles conventionnelles s'appliquent. Si le pays étranger ne perçoit pas de droits les droits de succession, il y a généralement pas de crédit.
La détention de biens immobiliers étrangers par l'intermédiaire d'une société permet-elle d'éviter l'impôt allemand sur les successions ?
Pas nécessairement. Les actions sont imposables en tant que immobilisations incorporelles (avec des règles différentes en matière de situs/traités) et les structures de détention peuvent créer des problèmes d'évaluation, d'impôt sur les sociétés et de lutte contre l'évasion fiscale. d'évaluation, d'impôt sur les sociétés et de lutte contre l'évasion fiscale. Tout allègement ou exposition dépend des faits et des traités applicables - demandez des conseils personnalisés.
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Nous calculons les droits de succession allemands sur les biens immobiliers, testons l'éligibilité des foyers familiaux, optimisons les déductions de dettes et exécutons des modèles de crédit et de traités transfrontaliers. Demandez-nous un dossier prêt à être déposé.