Guida alla tassa di proprietà in Svizzera
Guida alla tassa di proprietà in Svizzera
La Svizzera non ha imposta federale sulla proprietà, ma multipli imposte cantonali/comunali si applicano ai beni immobili: (1) l'imposta annuale sulla proprietà (Liegenschaftssteuer) in molti cantoni, (2) la Valore locativo figurativo tassato come reddito per i proprietari-occupanti, (3) imposta sul trasferimento di proprietà all'acquisto/vendita (cantonale), e (4) imposta sulle plusvalenze immobiliari al momento dello smaltimento (cantonale).
1) Autorità fiscale e ambito di applicazione
La tassazione degli immobili rispecchia la struttura federale della Svizzera: i cantoni stabiliscono la maggior parte delle regole e i comuni spesso applicano moltiplicatori. Ci si può aspettare differenze significative da cantone a cantone e persino da comune a comune.
2) Chi è tassato?
I residenti segnalare i beni immobili svizzeri ed esteri ai fini dell'imposta sul reddito e sul patrimonio. Non residenti sono tassati sui beni immobili situati in Svizzera (ad esempio, imposte locali sui beni immobili, imposte sugli utili immobiliari) e di solito presentano dichiarazioni svizzere limitate legate ai beni immobili.
3) L'imposta annuale sulla proprietà (Liegenschaftssteuer)
Molti cantoni (ma non tutti) applicano un'imposta annuale sulla proprietà/terreno sul valore imponibile degli immobili. Le aliquote combinate tipiche sono circa 0,01%-0,30% del valore imponibile dell'immobile, fatturati annualmente dal Cantone e/o dal Comune. Diversi cantoni fanno non (ad esempio, Zurigo), mentre alcuni applicano regimi speciali di tassazione minima (ad esempio, in alcune zone della Svizzera centrale).
A differenza dell'imposta sul patrimonio, l'imposta annuale sulla proprietà generalmente non non consente la deduzione del debito ipotecario; si rivolge al valore dell'immobile stesso.
4) Valore locativo figurativo (Eigenmietwert)
I proprietari-occupanti sono tassati su un affitto figurativo (tipicamente 60-70% dell'affitto di mercato) come reddito. In cambio, gli interessi ipotecari e gli interventi di manutenzione consentiti sono deducibili (in base alle norme federali/cantonali in evoluzione).
Riforma attuale (votazione prevista per il 28 settembre 2025): un pacchetto federale abolirebbe la tassazione del valore locativo figurativo e limiterebbe le relative deduzioni; è collegato a una modifica costituzionale che consente di imporre tasse cantonali sulle seconde case. I risultati determineranno il futuro trattamento dei proprietari di case a livello nazionale.
5) Imposta sul trasferimento di proprietà (Handänderungssteuer)
Molti cantoni prelevano un'imposta sui passaggi di proprietà, spesso ripartita tra acquirente e venditore, salvo accordi diversi. Diversi cantoni invece fanno pagare solo spese di trasferimento amministrativo, e un cantone (Svitto) in genere non applica né una tassa di trasferimento né una tariffa. Le aliquote variano molto e possono variare approssimativamente da ~0,1% fino a ~3% del prezzo di acquisto a seconda del cantone e dell'accordo.
| Cantoni senza trasferimento fiscale (invece la tassa) | Note |
|---|---|
| Argovia, Glarona, Sciaffusa, Ticino, Uri, Zugo, Zurigo | Imporre un trasferimento di proprietà tassa invece di una tassa |
| Svitto | Nessuna imposta o tassa di trasferimento (linea di base tipica; verificare la prassi locale) |
Le tasse notarili e catastali si applicano in tutti i cantoni e sono separate da qualsiasi imposta.
6) Imposta sulle plusvalenze immobiliari (Grundstückgewinnsteuer)
I profitti derivanti dalla vendita di immobili svizzeri sono tassati alla cantonale/comunale livello, tipicamente su una scala che aumenta con l'entità del guadagno ma diminuzioni con periodo di detenzione (disegno anti-speculazione). I costi di transazione e alcuni investimenti possono ridurre la plusvalenza imponibile in base alle norme cantonali.
7) Detrazioni e punti pratici
- L'imposta sul reddito: Gli interessi ipotecari e la manutenzione (e talvolta le ristrutturazioni per il risparmio energetico) sono deducibili dal valore locativo figurativo; le regole variano e possono cambiare con la riforma.
- Imposta sul patrimonio: Gli immobili fanno parte del patrimonio netto e sono quindi soggetti all'imposta sul patrimonio; i mutui riducono la ricchezza imponibile.
- Non residenti: Aspettatevi obblighi di deposito locali per i redditi da locazione e le plusvalenze immobiliari; alla vendita possono essere applicate ritenute o garanzie.
8) Riassunto di una pagina
| Imposta / Voce | Chi riscuote? | Gamma tipica | Quando si applica / Note |
|---|---|---|---|
| Imposta annuale sulla proprietà (Liegenschaftssteuer) | Cantone/Comune (non tutti i cantoni) | ~0,01%-0,30% del valore imponibile | Annuale sul valore della proprietà; esiste in molti cantoni ma non in tutti (ad esempio, non a Zurigo). Il debito ipotecario non è generalmente deducibile. |
| Valore locativo figurativo | Base imponibile federale + cantonale | ~60-70% di affitto di mercato (nozionale) | I proprietari-occupanti sono tassati sull'affitto fittizio; sono disponibili detrazioni per interessi ipotecari/manutenzione; il voto di riforma del 28 settembre 2025 potrebbe abolirlo. |
| Imposta sul trasferimento di proprietà | Cantonale/Comunale | ~0,1%-~3% di prezzo (o tariffa) | Dovuto al cambio di proprietà; alcuni cantoni utilizzano invece le tasse; Svitto in genere non riscuote nessuna delle due. |
| Imposta sulle plusvalenze immobiliari | Cantonale/Comunale | Progressivo; diminuisce con il periodo di detenzione | Si applica ai profitti derivanti dalla vendita di immobili svizzeri; i metodi e gli sgravi variano a seconda dei cantoni. |
Tutti i dati sono indicativi; verificare sempre gli attuali programmi cantonali e comunali del luogo in cui si trova l'immobile.
Imposta immobiliare svizzera - Domande frequenti
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No. La Svizzera ha nessuna imposta federale sulla proprietà. La tassazione degli immobili è fissata al cantonale livello, con i comuni che spesso applicano moltiplicatori. Le componenti principali includono: (a) una tassa annuale sulla proprietà/sui terreni (Liegenschaftssteuer) in molti cantoni, (b) la tassazione del Valore locativo figurativo per i proprietari-occupanti nell'ambito dell'imposta sul reddito, (c) imposta sul trasferimento di proprietà sui cambi di proprietà in molti cantoni, e (d) imposta sulle plusvalenze immobiliari in vendita.
Più della metà dei cantoni impone una tassa annua di Liegenschaftssteuer sul valore imponibile dei beni immobili, tipicamente nell'ordine di ~0,01%-0,30%. Alcuni cantoni non imporre questa tassa (ad esempio, Zurigo), basandosi invece sull'imposta sul reddito e sul patrimonio e su altre tasse. Verificare sempre il cantone e il comune in cui si trova l'immobile.
I proprietari-occupanti sono tassati su un affitto figurativo (tipicamente ~60-70% dell'affitto di mercato). Questo importo è incluso come reddito imponibile. In cambio, interessi ipotecari e ammissibile manutenzione/È possibile richiedere detrazioni per la ristrutturazione (le regole variano a seconda del cantone). È stata proposta una riforma federale che potrebbe abolire il valore locativo figurativo; monitorare la legge attuale prima di pianificare.
Molti cantoni impongono un imposta sul trasferimento di proprietà quando un immobile cambia di proprietà. Le tariffe e le basi variano a seconda dei cantoni e dei comuni, e i costi possono essere sostenuti dall'acquirente, dal venditore o suddivisi, spesso come concordato nel contratto. Alcuni cantoni fanno pagare tasse amministrative invece di una tassa, e alcuni non impongono nessuna delle due; le tasse notarili e catastali si applicano ovunque.
I profitti derivanti dalla vendita di un immobile svizzero sono generalmente tassati dalla cantone/comune tramite un'apposita imposta sulle plusvalenze immobiliari. I sistemi sono solitamente progressivi per dimensione di guadagno e offrono riduzioni dei tassi per periodi di detenzione più lunghi. I costi di transazione e gli investimenti in miglioramenti del valore possono spesso ridurre la plusvalenza imponibile in base alle norme cantonali. Alcuni cantoni consentono rinvio quando si sostituisce un'abitazione occupata dal proprietario.
Le strategie più comuni includono la modellazione delle scelte di cantoni/comuni, la comprensione delle regole di valutazione e l'ottimizzazione dei costi. allocazione del debito (leva ipotecaria) tra imposte sul patrimonio e sul reddito. Per le persone statunitensi, le imposte sulla proprietà in Svizzera sono tipicamente non credito d'imposta estero - ammissibile ai fini dell'imposta sul reddito degli Stati Uniti, ma in Svizzera reddito da locazione e guadagni sono dichiarabili negli Stati Uniti; i conti esteri legati all'immobile possono far scattare la FBAR/FATCA depositi. Richiedete una consulenza coordinata per la conformità transfrontaliera.
Domande sull'imposta immobiliare svizzera, sui trasferimenti o sulla pianificazione della vendita? Contattateci per una guida specifica per ogni cantone e per il supporto transfrontaliero.