1. Panoramica della tassazione federale dei beni immobili

Secondo la legge federale svizzera sull'imposta sul reddito, gli immobili influiscono sulla posizione fiscale delle persone fisiche principalmente attraverso:

• reddito da locazione imponibile dall'affitto della proprietà,
• il Valore locativo figurativo per gli immobili occupati dal proprietario,
• detrazioni per la manutenzione, le riparazioni e gli interessi del mutuo,
• trattamento di plusvalenze (principalmente coperto a livello cantonale, ma rilevante per la proprietà aziendale).

Anche i beni immobili sono inclusi nella determinazione di ricchezza netta per l'imposta patrimoniale cantonale e comunale, ma per l'imposta sul patrimonio, ma non esiste un'imposta federale sul patrimonio. La stessa dichiarazione d'imposta viene utilizzata per valutare sia la Imposta federale diretta e le imposte cantonali.

2. Redditi da locazione di immobili

Per i residenti in Svizzera, reddito da locazione Il reddito da beni immobili è generalmente imponibile a livello federale, e comprende:

• redditi da locazione da Proprietà svizzera,
• redditi da locazione da proprietà estera, soggetto alle regole di attribuzione del trattato e di sgravio nazionale,
• alcuni redditi da diritti reali o accordi di usufrutto.

Il reddito da locazione imponibile è solitamente il affitto lordo ricevute, meno le detrazioni consentite per le spese relative alla proprietà e agli interessi ipotecari.

3. Valore locativo figurativo dell'immobile occupato dal proprietario

Una caratteristica peculiare del diritto tributario svizzero è l'imposizione di una Valore locativo figurativo per proprietà ad uso del proprietario. Con questo sistema:

• individui che possedere e occupare la propria abitazione sono tassati su un reddito da locazione fittizio,
• il valore dell'affitto figurativo è inteso come un'approssimazione dell'affitto che potrebbe essere ottenuto da un terzo,
• il valore è determinato secondo la prassi cantonale, ma è rilevante anche per la base imponibile federale.

Il valore figurativo dell'affitto è incluso nel reddito, ma i proprietari possono dedurlo:

• proprietà costi di manutenzione, e
• interessi ipotecari.

Questo sistema viene regolarmente rivisto nelle discussioni politiche, ma attualmente rimane una parte centrale della tassazione immobiliare svizzera a livello federale. immobiliare a livello federale.

4. Costi di manutenzione e altre spese deducibili

I proprietari di immobili possono dedurre alcune spese relative alla loro manutenzione. Ai fini dell'imposta federale, le voci deducibili includono in genere:

• Manutenzione ordinaria e riparazioni necessario per preservare il valore della proprietà,
• costi per gestione immobiliare (spese amministrative, alcune spese di servizio),
• i premi assicurativi direttamente collegati all'edificio (ad esempio, l'assicurazione dell'edificio),
• alcuni costi per misure di risparmio energetico o ristrutturazioni conservative del valore, a seconda delle norme vigenti.

In pratica, molti cantoni (e quindi per l'imposta federale) permettono ai contribuenti di scegliere tra:

• a deduzione forfettaria sulla base di una percentuale del reddito da locazione o del valore locativo figurativo, oppure
• deduzione di costi di manutenzione effettivi supportati da fatture.

Gli investimenti che aumentano il valore (ad esempio, l'aggiunta di un piano o le migliorie di lusso) sono in genere non deducibile come manutenzione, ma può essere rilevante ai fini dell'imposta sulle plusvalenze a livello cantonale.

5. Interessi ipotecari e finanziamento del debito

Interessi pagati su mutui ipotecari è di solito completamente deducibile a livello federale, fatti salvi i limiti i limiti generali per gli interessi sul debito privato. Questo include:

• interessi sui mutui garantiti da immobili svizzeri,
• interessi su mutui ipotecari per immobili all'estero detenuti da residenti in Svizzera,
• interessi su altri prestiti utilizzati per finanziare l'acquisto o la ristrutturazione di immobili.

In generale, le deduzioni degli interessi sul debito privato sono limitate e non possono superare:

• reddito imponibile da investimenti e immobili più una modesta franchigia basata sul patrimonio netto, secondo le regole della DBG.

Gli interessi ipotecari sono un'importante leva di pianificazione, soprattutto in combinazione con il valore locativo figurativo e le opzioni di detrazione per manutenzione. opzioni di detrazione per manutenzione.

6. Immobili d'impresa e lavoro autonomo

Nel caso in cui gli immobili siano detenuti come asset aziendale (ad esempio da un'impresa individuale o da una società di persone), il trattamento fiscale federale segue le regole dell'imposta sulle imprese:

• I redditi da locazione di immobili commerciali fanno parte di profitto aziendale,
• manutenzione, assicurazione, tasse sulla proprietà e altre spese sono deducibili come spese aziendali,
• L'ammortamento dell'edificio può essere richiesto in base alle aliquote fiscali accettate.

In caso di vendita di immobili d'impresa, le plusvalenze sono di solito considerate parte di un'operazione di vendita. reddito d'impresa imponibile a livello federale, anche se si applica un'imposta cantonale sugli utili immobiliari.

7. Plusvalenze immobiliari a livello federale

Per i privati, la tassazione di plusvalenze immobiliari è principalmente un materia cantonale. La maggior parte dei cantoni applica una tassa separata imposta sulle plusvalenze immobiliari sulle plusvalenze realizzate con la vendita di immobili.

A livello federale:

• plusvalenze su immobiliare privato sono generalmente non tassato come reddito,
• guadagni su immobiliare d'affari (assegnati ad un'azienda) sono trattati come reddito imponibile,
• possono essere applicate regole speciali quando una proprietà viene trasferita da un'azienda a un patrimonio privato o viceversa.

L'interazione tra l'imposta cantonale sugli utili da capitale e l'imposta federale sul reddito può essere complessa nei casi aziendali, e la doppia imposizione deve essere evitata attraverso il coordinamento delle basi e dei tempi.

8. Immobili esteri e allocazione internazionale

Per i residenti fiscali svizzeri che possiedono immobili all'estero, la regole di assegnazione in base alle convenzioni contro le doppie imposizioni e del diritto interno svizzero sono fondamentali. Tipicamente:

• Gli immobili sono imponibili nel stato in cui si trova (Stato di origine),
• La Svizzera applica spesso il esenzione con progressione metodo a livello federale, cioè:
  • Il reddito da immobili all'estero è esente dall'imposta federale sul reddito, ma
  • è incluso nella determinazione dell'aliquota fiscale sul reddito svizzero.

Ciononostante, i beni esteri e i relativi debiti sono di solito inclusi nel calcolo del reddito svizzero. imposta sul patrimonio a livello cantonale e la progressione dell'imposta federale sul reddito, anche se il reddito stesso è esente. esente.

9. Interazione con le imposte cantonali sulla proprietà e sulla ricchezza

La tassazione degli immobili non può essere analizzata solo a livello federale. I principali aspetti cantonali includono:

• imposta sul patrimonio sul valore degli immobili,
• cantonale e comunale imposta sul reddito sui redditi da locazione e da locazione figurativa,
• imposta sulle plusvalenze immobiliari sulle vendite,
• in alcuni cantoni, separato imposte sulla proprietà sulla proprietà.

L'onere complessivo per i proprietari di immobili varia notevolmente da un cantone all'altro. Per una visione comparativa, si veda: Imposta sul reddito in Svizzera per Cantone .

10. Considerazioni pratiche per i proprietari di immobili

Per gestire efficacemente la tassazione federale degli immobili, le persone fisiche dovrebbero:

• mantenere contratti di noleggio e riepiloghi annuali dei canoni di locazione,
• tenere fatture per manutenzione e ristrutturazione lavoro, con una chiara distinzione tra elementi che preservano il valore e altri che lo aumentano,
• mantenere l'annuale dichiarazioni ipotecarie che mostra gli interessi e il capitale,
• verificare il Valore locativo figurativo valutazioni e contestarle, se del caso,
• esaminare le implicazioni fiscali prima di vendita o riclassificazione di immobili (ad esempio, da uso professionale a uso privato).

Per i proprietari transfrontalieri, è importante coordinarsi con norme fiscali estere e trattati contro le doppie imposizioni per evitare la doppia imposizione e ottimizzare la tempistica delle transazioni.

11. Passi successivi e guide correlate

La tassazione degli immobili interagisce con diversi altri elementi dell'Imposta Federale Diretta svizzera. Per completare l'analisi, si consiglia di esaminare anche:

• Reddito imponibile ai sensi della legge federale svizzera - compresi i redditi da locazione e da immobili,
• Detrazioni fiscali federali - in particolare gli interessi sul debito e le detrazioni per le spese di manutenzione,
• Redditi esenti e non imponibili - comprese le regole sulle plusvalenze,
• Aspetti fiscali internazionali e trattati sulla doppia imposizione - per gli immobili all'estero,
• Guida all'imposta sulla ricchezza in Svizzera - per le implicazioni sulla ricchezza netta della proprietà immobiliare.

Insieme, queste guide forniscono un panoramica pratica e in lingua inglese di come Gli immobili sono trattati nell'ambito dell'imposta federale sul reddito della Svizzera.