Nonresidents are subject to Bern wealth tax on assets that are wirtschaftlich mit dem Kanton verbunden. . In der Praxis betrifft diese beschränkte Steuerpflicht hauptsächlich Immobilien und Betriebsvermögen located in Bern, while foreign portfolios and movable property held abroad remain outside the Bern tax base.

This guide summarises scope, valuation, and compliance requirements for the 2025 tax year for nonresident individuals with assets in the canton of Bern.

1. Umfang der beschränkten Steuerpflicht

A nonresident becomes liable for Bern wealth tax if they hold any of the following:

• Residential or commercial real estate situated in the canton of Bern
• Land or agricultural property located within Bern
• Permanent establishments or fixed places of business (e.g., workshops, offices, hotels, restaurants) in Bern
• Business assets allocated to a Bern branch or place of effective management

Assets outside Switzerland — such as foreign securities, overseas real estate, and non-Swiss bank accounts — are excluded from the Bern wealth-tax base, but may be relevant in the country of residence for rate or reporting purposes.

2. Bemessungsgrundlage

Bern applies cantonal valuation rules that are harmonised with federal law but implemented through its own practice:

• Immobilien: Kantonaler Steuerwert (Steuerwert), typically below full market value
• Wertpapiere und Bankvermögen: Steuerwert zum Jahresende auf der Grundlage der offiziellen Steuerwertlisten des Bundes und der Devisenkurse
• Geschäftsvermögen: Book or fair value according to Swiss accounting standards, subject to any Bern-specific adjustments
• Vorsorgevermögen: Occupational and pillar 3a pension assets are generally exempt from wealth tax until payout

Die Steuerwert for real estate in Bern generally reflects a fraction of market value, based on location, use, and type of property. For more technical details on valuation within this canton, see Regeln für die Bewertung.

3. Schuldzuweisung

Debt allocation for nonresidents in Bern follows the Swiss principle of wirtschaftlicher Zusammenhang kombiniert mit einer proportionalen Zuteilung:

• Mortgages secured on Bern property are deductible from the taxable wealth value of that property.
• Andere Schulden sind nur insoweit abzugsfähig, als sie wirtschaftlich mit schweizerischen Vermögenswerten verbunden oder anteilig zugeordnet werden können.
• If the taxpayer owns property in several Swiss cantons, debt is allocated among cantons based on the relative taxable values of those assets.

Interest on debt is relevant for income tax but is allocated between jurisdictions (and within Switzerland between cantons) by reference to Swiss-sourced assets and income.

4. Freibeträge und Ausnahmeregelungen

Nonresident taxpayers in Bern generally do nicht receive the full range of personal allowances and deductions granted to resident individuals. However, certain items are normally excluded from the wealth-tax base:

• Steuerbefreites Vorsorgekapital (2. Säule und Säule 3a) bis zum Vorbezug
• Normal household goods and personal effects
• Small technical or statutory exemptions required under harmonised cantonal law

For nonresidents, the effective burden is mainly driven by the Steuerwert, the cantonal and municipal wealth tax scale, and debt allocation, rather than personal allowances.

5. Doppelbesteuerungsabkommen

Nach den Doppelbesteuerungsabkommen der Schweiz ist die Besteuerung von unbewegliches Vermögen is typically assigned to the state where the property is located. As a result, the canton of Bern retains the right to tax Bern-situated real estate and related business premises, even if the owner is resident abroad.

Die Befreiung wird dann in der Regel im Wohnsitzland gewährt:

• Freistellung mit Progression (Swiss wealth is exempt but counted for rate determination), or
• Ausländische Steuergutschrift (Bern wealth tax is credited against home-country wealth or property taxes).

It is important to check the specific treaty between Switzerland and your country of residence and to retain Bern tax assessments and receipts as evidence of Swiss tax paid.

6. Schweizer Steuervertreter

Gebietsfremde müssen in der Regel eine Schweizer Korrespondenzadresse or appoint a tax representative for dealings with the Bern tax authorities.

• Schweizer Treuhänder, Steuerberater oder Rechtsanwälte können als Bevollmächtigte auftreten.
• Official correspondence and assessments are issued in German (and in certain districts also in French, depending on the commune).
• Die Einschaltung eines Vertreters hilft bei der Einhaltung von Fristen, bei sprachlichen Problemen und bei eventuellen Einsprüchen oder Beschwerden.

7. Ablage und Einhaltung

Nonresident owners of property or business assets in Bern file a beschränkte Schweizer Steuererklärung covering Swiss-situs income and wealth. The wealth tax portion focuses on net taxable assets situated in Bern as at 31 December.

• Offizielle Bestätigung der Immobilie Steuerwert
• Hypotheken- und Darlehensbestätigungen zum Jahresende
• Aufstellung der Mieteinnahmen und -ausgaben für vermietete Immobilien
• Business balance sheet and asset schedules where a Bern permanent establishment exists

Filing deadlines in Bern broadly align with those for resident taxpayers. Extensions are generally possible upon request, often submitted through a Swiss representative.

8. Beispiel - Nichtansässiger Wohnungseigentümer

Profil: Resident of the United Kingdom, owns an apartment in Bern city.

• Steuerwert: 900.000 CHF
• Hypothekensaldo: CHF 600'000
• Combined cantonal/municipal multiplier (illustrative): 1.60 (160 % of simple tax)

Schritt 1 - Steuerpflichtiges Nettovermögen: CHF 900.000 - CHF 600.000 = CHF 300.000
Schritt 2 - Einfache Vermögenssteuer (illustrativer progressiver Satz): 3.5‰ of CHF 300,000 = CHF 1,050
Schritt 3 - Anwendung von Multiplikatoren: CHF 1,050 × 1.60 = CHF 1,680
→ Indicative effective burden of about 0.56 % of net taxable wealth (for illustration only; actual rates depend on year and commune).

9. Ending Bern Tax Liability

Wealth tax liability in Bern normally ends when the property or business assets in the canton are sold, transferred, or otherwise disposed of. A endgültige beschränkte Steuererklärung müssen eingereicht und die verbleibenden Vermögens- und Grundstücksgewinnsteuern beglichen werden.

The Bern tax office should be notified promptly of the disposal to avoid continued assessments based on outdated ownership records.

10. Einblicke in die Planung für Nichtansässige

• Obtain an estimate of the Bern Steuerwert and local multipliers before acquiring property.
• Stimmen Sie die Struktur der Hypotheken und die Verteilung der Schulden mit Ihrer allgemeinen grenzüberschreitenden Vermögens- und Nachlassplanung ab.
• Review how Swiss wealth tax interacts with home-country rules and relevant double tax treaties.
• Use a Swiss tax representative to manage filings, handle German-language correspondence, and coordinate with your home-country advisor.