Nichtansässige unterliegen der Luzerner Vermögenssteuer auf Vermögenswerten, die wirtschaftlich mit dem Kanton verbunden. . In der Praxis betrifft diese beschränkte Steuerpflicht hauptsächlich Immobilien und Betriebsvermögen mit Sitz in Luzern, während ausländische Portfolios und im Ausland gehaltene bewegliche Güter im Kanton nicht besteuert werden.

Dieser Leitfaden fasst den Anwendungsbereich, die Bewertungsregeln und die Anforderungen für das Steuerjahr 2025 für gebietsfremde Personen mit Vermögen im Kanton Luzern zusammen.

1. Umfang der beschränkten Steuerpflicht

Eine nicht in Luzern ansässige Person wird vermögenssteuerpflichtig, wenn sie eines der folgenden Güter besitzt:

• Wohn- oder Gewerbeimmobilien im Kanton Luzern
• Grundstücke oder landwirtschaftliche Liegenschaften innerhalb des Kantons
• Betriebsstätten oder feste Geschäftsräume (z.B. Werkstätten, Büros, Hotels, Restaurants) in Luzern
• Geschäftsvermögen, das einer Luzerner Niederlassung oder Betriebsstätte zugeordnet ist

Vermögen außerhalb der Schweiz - wie ausländische Wertpapiere, ausländische Immobilien und ausländische Bankkonten - sind von der Luzerner Vermögensteuer-Bemessungsgrundlage ausgeschlossen, Sie können jedoch im Wohnsitzland für die Steuerprogression oder die Berichterstattung relevant sein.

2. Bemessungsgrundlage

Luzern wendet kantonale Bewertungsregeln an, die mit dem Bundesrecht harmonisiert sind, aber lokal umgesetzt werden:

• Immobilien: Kantonaler Steuerwert (Steuerwert) auf der Grundlage des Katasterwerts (Katasterwert). Für selbst genutztes nichtlandwirtschaftliches Wohneigentum am steuerlichen Wohnsitz, Der Steuerwert beträgt in der Regel 75% des Katasterwerts; für Ferienhäuser und Mietwohnungen, wird 100% des Katasterwerts verwendet.
• Landwirtschaftliches Eigentum: Besteuerung zum landwirtschaftlichen Einkommenswert (Ertragswert).
• Wertpapiere und Bankvermögen: Der Steuerwert zum Jahresende basiert auf den offiziellen Bewertungslisten des Bundes und den Devisenkursen.
• Geschäftsvermögen: Buchwert oder beizulegender Zeitwert gemäß den Schweizer Rechnungslegungsstandards.
• Vorsorgevermögen: Guthaben der 2. Säule und der Säule 3a sind in der Regel bis zur Auszahlung von der Vermögenssteuer befreit.

Für auswärtige Eigentümer von Luzerner Liegenschaften (typischerweise Ferien- oder Mietliegenschaften) entspricht der Steuerwert in der Regel 100% des Katasterwerts. Für weitere technische Details innerhalb dieses Kantons, siehe Regeln für die Bewertung.

3. Schuldzuweisung

Die Schuldenzuteilung für Gebietsfremde in Luzern erfolgt nach dem schweizerischen Prinzip der wirtschaftlicher Zusammenhang kombiniert mit einer proportionalen Zuteilung:

• Hypotheken, die auf Luzerner Grundstücken lasten, sind vom vermögenssteuerlichen Wert dieser Grundstücke abzugsfähig.
• Andere Schulden sind nur insoweit abzugsfähig, als sie wirtschaftlich mit schweizerischen Vermögenswerten verbunden oder anteilig zugeordnet werden können.
• Besitzt der Steuerpflichtige Immobilien in mehreren Schweizer Kantonen, so wird die Gesamtschuld auf die Kantone entsprechend dem relativen Steuerwert dieser Vermögenswerte aufgeteilt.

Schuldzinsen sind einkommenssteuerrelevant und werden unter Bezugnahme auf die in der Schweiz belegenen Vermögenswerte und Einkünfte, einschließlich der interkantonalen Zuweisung, auf die verschiedenen Rechtsordnungen aufgeteilt.

4. Freibeträge und Ausnahmeregelungen

Nicht ansässige Steuerpflichtige in Luzern haben in der Regel nicht in den Genuss aller persönlichen Freibeträge und Sozialabzüge kommen, die gebietsansässigen Personen gewährt werden. Bestimmte Gegenstände sind jedoch in der Regel von der Vermögensteuer-Bemessungsgrundlage ausgeschlossen:

• Steuerbefreites Vorsorgekapital (2. Säule und Säule 3a) bis zum Vorbezug
• Normaler Hausrat und persönliche Gegenstände (Hausrat unterliegt nicht der Vermögenssteuer)
• Andere technische Ausnahmen, die im Luzerner Steuergesetz und in den harmonisierten kantonalen Vorschriften vorgesehen sind

Für Gebietsfremde wird die effektive Luzerner Vermögenssteuerbelastung vor allem durch den Steuerwert der Liegenschaft, den kantonalen Steuersatz und die kommunalen “Steuereinheiten” sowie die Schuldenzuweisung bestimmt.

5. Doppelbesteuerungsabkommen

Nach den Doppelbesteuerungsabkommen der Schweiz ist die Besteuerung von unbewegliches Vermögen wird in der Regel dem Staat zugewiesen, in dem sich die Immobilie befindet. Daher behält Luzern das Recht, im Kanton gelegene Immobilien und damit verbundene Geschäftsräume zu besteuern, auch wenn der Eigentümer im Ausland ansässig ist.

Die Hilfe wird in der Regel im Wohnsitzland gewährt:

• Freistellung mit Progression, oder
• Ausländische Steuergutschrift für die Luzerner Vermögenssteuer gegen die Vermögens- oder Grundsteuern des Heimatlandes.

Es ist wichtig, dass Sie sich über das jeweilige Abkommen zwischen der Schweiz und Ihrem Wohnsitzland informieren und die Luzerner Steuerbescheide und Quittungen als Nachweis für die gezahlten Schweizer Steuern aufbewahren.

6. Schweizer Steuervertreter

Gebietsfremde müssen in der Regel eine Schweizer Korrespondenzadresse oder einen Steuervertreter im Verkehr mit den Luzerner Steuerbehörden bestellen.

• Schweizer Treuhänder, Steuerberater oder Rechtsanwälte können als Bevollmächtigte auftreten.
• Der amtliche Schriftverkehr und die Bescheide werden in deutscher Sprache erstellt.
• Die Einschaltung eines Vertreters hilft bei der Einhaltung von Fristen, bei sprachlichen Problemen und bei eventuellen Einsprüchen oder Beschwerden.

7. Ablage und Einhaltung

Nicht ansässige Eigentümer von Immobilien oder Geschäftsvermögen in Luzern reichen eine beschränkte Schweizer Steuererklärung die das Einkommen und das Vermögen der Schweizerinnen und Schweizer erfasst. Der Vermögenssteueranteil konzentriert sich auf das in Luzern gelegene steuerbare Nettovermögen per 31. Dezember.

• Amtliche Bestätigung des Steuerwerts der Immobilie (und ggf. des Katasterwerts)
• Hypotheken- und Darlehensbestätigungen zum Jahresende
• Aufstellung der Mieteinnahmen und -ausgaben für vermietete Immobilien
• Unternehmensbilanz und Vermögensaufstellungen, wenn eine Luzerner Betriebsstätte besteht

Die Einreichungsfristen entsprechen weitgehend denen für gebietsansässige Steuerpflichtige. Verlängerungen sind in der Regel auf Antrag möglich, der häufig über einen Schweizer Vertreter gestellt wird.

8. Beispiel - Nichtansässiger Eigentümer eines Ferienhauses

Profil: Wohnhaft in Deutschland, besitzt eine Ferienwohnung im Kanton Luzern.

• Katasterwert: 900.000 CHF
• Nutzung: Ferienhaus (nicht Hauptwohnsitz)
• Steuerwert: 100% von Katasterwert → CHF 900'000
• Hypothekensaldo: CHF 600'000
• Grundsteuersatz der Vermögenssteuer: 0,75‰ pro Steuereinheit
• Faktor der Gemeinde (illustrativ): 3,0 Steuereinheiten

Schritt 1 - Steuerpflichtiges Nettovermögen: CHF 900.000 - CHF 600.000 = CHF 300.000
Schritt 2 - Einfache Vermögenssteuer: CHF 300.000 × 0,75‰ = CHF 225
Schritt 3 - Anwendung der kommunalen Steuereinheiten: CHF 225 × 3,0 = CHF 675
→ Indikative effektive Belastung von etwa 0,23 % des steuerpflichtigen Nettovermögens (nur zur Veranschaulichung; die tatsächlichen kommunalen Faktoren und Werte variieren je nach Kommune und Jahr).

9. Beendigung der Luzerner Steuerpflicht

Die Vermögenssteuerpflicht in Luzern endet in der Regel mit dem Verkauf, der Übertragung oder der anderweitigen Veräusserung von Liegenschaften oder Betriebsvermögen im Kanton. A endgültige beschränkte Steuererklärung müssen eingereicht und die verbleibenden Vermögens- und Grundstücksgewinnsteuern beglichen werden.

Das Luzerner Steueramt sollte umgehend über die Veräusserung informiert werden, um weitere Veranlagungen aufgrund veralteter Eigentumsdaten zu vermeiden.

10. Einblicke in die Planung für Nichtansässige

• Holen Sie vor dem Erwerb einer Immobilie eine Schätzung der Luzerner Steuerwerte und der lokalen Steuereinheiten ein.
• Stimmen Sie die Struktur der Hypotheken und die Verteilung der Schulden mit Ihrer allgemeinen grenzüberschreitenden Vermögens- und Nachlassplanung ab.
• Prüfen Sie, wie die proportionale Vermögenssteuer in Luzern mit den Vorschriften des Heimatlandes und den geltenden Doppelbesteuerungsabkommen zusammenspielt.
• Beauftragen Sie einen Schweizer Steuervertreter mit der Verwaltung der Unterlagen, der Koordinierung mit Ihrem Berater im Heimatland und der Abwicklung der deutschsprachigen Korrespondenz.