Nichtansässige unterliegen der Obwaldner Vermögenssteuer auf Vermögen, das wirtschaftlich mit dem Kanton verbunden. . In der Praxis betrifft diese beschränkte Steuerpflicht hauptsächlich Immobilien und Betriebsvermögen die in Obwalden liegen, Ausländische Portfolios und bewegliches Vermögen im Ausland werden im Kanton nicht besteuert.

Obwalden gilt sowohl bei der Einkommens- als auch bei der Vermögenssteuer als relativ steuergünstiger Kanton und wendet eine weitgehend proportional Vermögenssteuersatz auf dem Nettovermögen. Dieser Leitfaden fasst den Anwendungsbereich, die Bewertungsregeln und die Anforderungen für das Steuerjahr 2025 für gebietsfremde Personen mit Vermögen im Kanton Obwalden zusammen.

1. Umfang der beschränkten Steuerpflicht

Eine nicht in Obwalden ansässige Person wird vermögenssteuerpflichtig, wenn sie eines der folgenden Güter besitzt:

• Wohn- oder Gewerbeimmobilien im Kanton Obwalden
• Land oder landwirtschaftliche Liegenschaften in Obwalden
• Betriebsstätten oder feste Geschäftsräume (z.B. Werkstätten, Büros, Hotels, Restaurants) im Kanton
• Geschäftsvermögen, das einer Obwaldner Zweigniederlassung oder Betriebsstätte zugeordnet ist

Vermögen ausserhalb der Schweiz - wie ausländische Wertschriften, ausländische Immobilien und ausländische Bankkonten - sind von der Obwaldner Vermögensbemessungsgrundlage ausgeschlossen, Sie können jedoch im Wohnsitzland für die Steuerprogression oder die Berichterstattung relevant sein.

2. Bemessungsgrundlage

Obwalden wendet kantonale Bewertungsregeln an, die mit dem Bundesrecht harmonisiert sind, aber von der kantonalen Steuerverwaltung lokal umgesetzt werden:

• Immobilien: Kantonaler Steuerwert (Steuerwert), die in der Regel unter dem Verkehrswert liegen und von der Steuerverwaltung Obwalden festgelegt werden
• Wertpapiere und Bankvermögen: Steuerwert zum Jahresende auf der Grundlage der offiziellen Steuerwertlisten des Bundes und der Devisensätze
• Geschäftsvermögen: Buch- oder Marktwert nach Schweizer Rechnungslegungsvorschriften, gegebenenfalls mit Obwalden-spezifischen Anpassungen
• Vorsorgevermögen: Kapital aus der beruflichen Vorsorge und der Säule 3a ist in der Regel bis zur Auszahlung von der Vermögenssteuer befreit

Für nicht gebietsansässige Immobilieneigentümer ist die Steuerwert ist in der Regel der zentrale Wert für die Vermögenssteuer und kann deutlich unter dem Marktwert liegen. Für weitere technische Details zur Bewertung in diesem Kanton siehe Regeln für die Bewertung.

3. Schuldzuweisung

Die Schuldenzuteilung für Gebietsfremde in Obwalden erfolgt nach dem schweizerischen Prinzip der wirtschaftlicher Zusammenhang kombiniert mit einer proportionalen Zuteilung:

• Hypotheken, die auf Obwaldner Liegenschaften lasten, sind vom vermögenssteuerlichen Wert dieser Liegenschaften abzugsfähig.
• Andere Schulden sind nur insoweit abzugsfähig, als sie wirtschaftlich mit schweizerischen Vermögenswerten verbunden oder anteilig zugeordnet werden können.
• Besitzt der Steuerpflichtige Immobilien in mehreren Schweizer Kantonen, so wird die Gesamtschuld auf die Kantone entsprechend dem relativen Steuerwert dieser Vermögenswerte aufgeteilt.

Schuldzinsen sind einkommenssteuerrelevant und werden unter Bezugnahme auf die in der Schweiz belegenen Vermögenswerte und Einkünfte, einschließlich der interkantonalen Zuweisung, auf die verschiedenen Rechtsordnungen aufgeteilt.

4. Freibeträge und Ausnahmeregelungen

Nicht ansässige Steuerpflichtige in Obwalden haben in der Regel nicht in den Genuss aller persönlichen Freibeträge und Sozialabzüge kommen, die gebietsansässigen Personen gewährt werden. Bestimmte Gegenstände sind jedoch in der Regel von der Vermögensteuer-Bemessungsgrundlage ausgeschlossen:

• Steuerbefreites Vorsorgekapital (2. Säule und Säule 3a) bis zum Vorbezug
• Normaler Hausrat und persönliche Gegenstände
• Kleinere technische Ausnahmen nach harmonisiertem kantonalem Recht erforderlich

Da die Vermögenssteuer in Obwalden vergleichsweise tief und weitgehend proportional ist, wird die effektive Belastung für Auswärtige hauptsächlich durch den Steuerwert der Liegenschaft bestimmt, den kantonalen und kommunalen Steuerfaktoren sowie der Höhe der Fremdfinanzierung.

5. Doppelbesteuerungsabkommen

Nach den Doppelbesteuerungsabkommen der Schweiz ist die Besteuerung von unbewegliches Vermögen wird in der Regel dem Staat zugewiesen, in dem sich die Immobilie befindet. Damit behält Obwalden das Recht, im Kanton gelegene Grundstücke und damit verbundene Betriebsstätten zu besteuern, auch wenn der Eigentümer im Ausland ansässig ist.

Die Hilfe wird in der Regel im Wohnsitzland gewährt:

• Freistellung mit Progression, oder
• Ausländische Steuergutschrift für die Obwaldner Vermögenssteuer gegen die Vermögens- oder Grundsteuern des Heimatlandes.

Es ist wichtig, dass Sie sich über das jeweilige Abkommen zwischen der Schweiz und Ihrem Wohnsitzland informieren und die Obwaldner Steuerbescheide und Quittungen als Nachweis für die gezahlten Schweizer Steuern aufbewahren.

6. Schweizer Steuervertreter

Gebietsfremde müssen in der Regel eine Schweizer Korrespondenzadresse oder einen Steuervertreter im Verkehr mit den Obwaldner Steuerbehörden bestellen.

• Schweizer Treuhänder, Steuerberater oder Rechtsanwälte können als Bevollmächtigte auftreten.
• Der amtliche Schriftverkehr und die Bescheide werden in deutscher Sprache erstellt.
• Die Einschaltung eines Vertreters hilft bei der Einhaltung von Fristen, bei sprachlichen Problemen und bei eventuellen Einsprüchen oder Beschwerden.

7. Ablage und Einhaltung

Nicht in Obwalden ansässige Eigentümer von Immobilien oder Geschäftsvermögen hinterlegen eine beschränkte Schweizer Steuererklärung die das Einkommen und das Vermögen der Schweizerinnen und Schweizer erfasst. Der Vermögenssteueranteil konzentriert sich auf das in Obwalden gelegene steuerbare Nettovermögen per 31. Dezember.

• Amtliche Bestätigung des Steuerwerts der Immobilie (Steuerwert)
• Hypotheken- und Darlehensbestätigungen zum Jahresende
• Aufstellung der Mieteinnahmen und -ausgaben für vermietete Immobilien
• Unternehmensbilanz und Vermögensaufstellungen bei Vorhandensein einer Obwaldner Betriebsstätte

Die Einreichungsfristen entsprechen weitgehend denen für gebietsansässige Steuerpflichtige. Verlängerungen sind in der Regel auf Antrag möglich, der häufig über einen Schweizer Vertreter gestellt wird.

8. Beispiel - Nichtansässiger Eigentümer eines Ferienhauses

Profil: Wohnhaft in Deutschland, besitzt eine Ferienwohnung in Obwalden.

• Steuerwert (Steuerwert): 880.000 CHF
• Hypothekensaldo: 580.000 CHF
• Illustrativer proportionaler Vermögenssteuersatz: 0,7‰ (0,07%)
• Beispielhafter kombinierter Gemeindefaktor: 1,35 (135 % einfache Steuer)

Schritt 1 - Steuerpflichtiges Nettovermögen: CHF 880.000 - CHF 580.000 = CHF 300.000
Schritt 2 - Einfache Vermögenssteuer (illustrativ): CHF 300.000 × 0,7‰ = CHF 210
Schritt 3 - Anwendung des lokalen Faktors: CHF 210 × 1,35 = CHF 283,50
→ Indikative effektive Belastung von etwa 0,09 % des steuerpflichtigen Nettovermögens (nur zur Veranschaulichung; die tatsächlichen Sätze und Multiplikatoren hängen von der jeweiligen Gemeinde und dem Steuerjahr ab).

9. Beendigung der Steuerpflicht in Obwalden

Die Vermögenssteuerpflicht in Obwalden endet in der Regel mit dem Verkauf, der Übertragung oder der anderweitigen Veräusserung von Liegenschaften oder Geschäftsvermögen im Kanton. A endgültige beschränkte Steuererklärung müssen eingereicht und die verbleibenden Vermögens- und Grundstücksgewinnsteuern beglichen werden.

Die Veräusserung sollte dem Steueramt Obwalden umgehend gemeldet werden, um weitere Veranlagungen aufgrund veralteter Eigentumsdaten zu vermeiden.

10. Einblicke in die Planung für Nichtansässige

• Holen Sie vor dem Erwerb einer Immobilie eine Schätzung des Obwaldner Steuerwerts und des lokalen Steuerfaktors ein.
• Stimmen Sie die Struktur der Hypotheken und die Verteilung der Schulden mit Ihrer allgemeinen grenzüberschreitenden Vermögens- und Nachlassplanung ab.
• Prüfen Sie, wie die niedrige Vermögenssteuer in Obwalden mit den Vorschriften des Heimatlandes und den geltenden Doppelbesteuerungsabkommen zusammenspielt.
• Beauftragen Sie einen Schweizer Steuervertreter mit der Verwaltung der Unterlagen, der Koordinierung mit Ihrem Berater im Heimatland und der Abwicklung der deutschsprachigen Korrespondenz.