Gebietsfremde unterliegen der Bündner Vermögenssteuer auf Vermögen, das wirtschaftlich mit dem Kanton verbunden. . In der Praxis betrifft diese beschränkte Steuerpflicht hauptsächlich Immobilien und Betriebsvermögen die sich im Kanton Graubünden befinden, während ausländische Portfolios und im Ausland gehaltenes bewegliches Vermögen in Graubünden nicht steuerbar sind.

Das kantonale Steuergesetz bestätigt, dass Steuerpflichtige mit Wohnsitz im Ausland mindestens die folgenden Angaben machen müssen verdientes Einkommen im Kanton und der befindliche Vermögenswerte im Kanton. Die steuerbare Vermögensbasis ist die Nettovermögen in Graubünden zum 31. Dezember oder zum Ende der Steuerpflicht.

Dieser Leitfaden fasst den Anwendungsbereich, den Bewertungsrahmen und die Compliance-Anforderungen für das Steuerjahr 2025 für nicht in Graubünden ansässige natürliche Personen mit Vermögen zusammen.

1. Umfang der beschränkten Steuerpflicht

Eine nicht in Graubünden ansässige Person wird vermögenssteuerpflichtig, wenn sie eines der folgenden Güter besitzt:

• Wohn- oder Gewerbeimmobilien im Kanton Graubünden / Graubünden
• Grundstücke oder landwirtschaftliche Liegenschaften innerhalb des Kantons
• Betriebsstätten oder feste Geschäftsräume (z.B. Hotels, Restaurants, Werkstätten, Büros) in Graubünden
• Geschäftsvermögen, das einer bündnerischen Zweigniederlassung, Betriebsstätte oder dem Ort der tatsächlichen Geschäftsführung zugeordnet ist

Vermögen ausserhalb der Schweiz - wie ausländische Wertpapiere, ausländische Immobilien und ausländische Bankkonten - sind von der bündnerischen Vermögensbasis ausgeschlossen, obwohl sie im Wohnsitzstaat für die Steuerprogression oder die Berichterstattung relevant sein können.

2. Bemessungsgrundlage

Graubünden wendet kantonale Bewertungsregeln an, die mit dem Bundesrecht harmonisiert sind, aber von der kantonalen Steuerverwaltung lokal umgesetzt werden:

• Immobilien: Kantonaler Steuerwert (Steuerwert / valeur fiscale), in der Regel unter dem Offenmarktwert
• Wertpapiere und Bankvermögen: Steuerwert am Jahresende unter Verwendung der offiziellen Steuerwertlisten des Bundes und der Devisenkurse
• Geschäftsvermögen: Buch- oder Marktwert nach Schweizer Rechnungslegungsvorschriften, gegebenenfalls angepasst nach kantonaler Praxis
• Vorsorgevermögen: Vorsorgekapitalien der beruflichen Vorsorge und der Säule 3a sind bis zur Auszahlung grundsätzlich von der Vermögenssteuer befreit

Für Nichtansässige ist in der Steuererklärung für Personen mit Wohnsitz im Ausland eine Erklärung über alle Graubünden-situs Reichtum zum Jahresende, einschliesslich der schweizerischen Liegenschaften und anderer mit dem Kanton verbundener Vermögenswerte. Der Steuerwert von Immobilien wird von der Steuerbehörde Graubündens festgelegt und spiegelt in der Regel einen Bruchteil des Marktwerts wider, der sich nach Lage, Art und Nutzung richtet.

Für weitere technische Details zur Bewertung innerhalb dieses Kantons, siehe Regeln für die Bewertung.

3. Schuldzuweisung

Die Schuldenzuteilung für Gebietsfremde in Graubünden folgt dem schweizerischen Prinzip der wirtschaftlicher Zusammenhang kombiniert mit einer proportionalen Zuteilung:

• Hypotheken, die auf Bündner Grundstücken lasten, sind vom vermögenssteuerlichen Wert dieser Grundstücke abzugsfähig.
• Andere Schulden sind nur insoweit abzugsfähig, als sie wirtschaftlich mit schweizerischen Vermögenswerten verbunden oder anteilig zugeordnet werden können.
• Besitzt die steuerpflichtige Person Liegenschaften in mehreren Schweizer Kantonen, so wird die Gesamtschuld auf die Kantone im Verhältnis zu den Steuerwerten der Vermögenswerte in den einzelnen Kantonen aufgeteilt.

Schuldzinsen sind für Einkommenssteuerzwecke relevant und werden unter Bezugnahme auf die in der Schweiz belegenen Vermögenswerte und Einkünfte, einschließlich der interkantonalen Zuweisung, auf die verschiedenen Länder aufgeteilt.

4. Freibeträge und Ausnahmeregelungen

Nicht ansässige Steuerpflichtige in Graubünden haben in der Regel nicht in den Genuss aller persönlichen Freibeträge und Sozialabzüge kommen, die gebietsansässigen Personen gewährt werden. Bestimmte Gegenstände sind jedoch in der Regel von der Vermögensteuer-Bemessungsgrundlage ausgeschlossen:

• Steuerbefreites Vorsorgekapital (2. Säule und Säule 3a) bis zum Vorbezug
• Normaler Hausrat und persönliche Gegenstände
• Begrenzte technische oder gesetzliche Ausnahmen, die nach harmonisiertem kantonalem Recht erforderlich sind

Für Gebietsfremde wird die effektive Vermögenssteuerbelastung in erster Linie durch den Steuerwert der Immobilie, den progressiven kantonalen Vermögenssteuertarif bestimmt, kommunale Steuermultiplikatoren und die Verteilung der Schulden.

5. Doppelbesteuerungsabkommen

Nach den Doppelbesteuerungsabkommen der Schweiz ist die Besteuerung von unbewegliches Vermögen wird in der Regel dem Staat zugewiesen, in dem sich die Immobilie befindet. Daher behält Graubünden das Recht, im Kanton gelegene Immobilien und damit verbundene Geschäftsräume zu besteuern, auch wenn der Eigentümer im Ausland ansässig ist.

Die Hilfe wird in der Regel im Wohnsitzland gewährt:

• Freistellung mit Progression, oder
• Ausländische Steuergutschrift für die bündnerische Vermögenssteuer gegen die Vermögens- oder Grundsteuer des Heimatlandes.

Es ist wichtig, das spezifische Abkommen zwischen der Schweiz und Ihrem Wohnsitzland zu prüfen und die Bündner Steuerbescheide und Quittungen als Nachweis für die gezahlten Schweizer Steuern aufzubewahren.

6. Schweizer Steuervertreter

Gebietsfremde müssen in der Regel eine Schweizer Korrespondenzadresse oder einen Steuervertreter für den Verkehr mit den Bündner Steuerbehörden bestellen.

• Schweizer Treuhänder, Steuerberater oder Rechtsanwälte können als Bevollmächtigte auftreten.
• Der amtliche Schriftverkehr und die Bescheide werden in der Regel in deutscher Sprache (und in einigen Gemeinden auch in rätoromanischer oder italienischer Sprache) erstellt.
• Die Einschaltung eines Vertreters hilft bei der Einhaltung von Fristen, bei sprachlichen Problemen und bei eventuellen Einsprüchen oder Beschwerden.

7. Ablage und Einhaltung

Nicht in Graubünden ansässige Eigentümer von Immobilien oder Geschäftsvermögen hinterlegen eine beschränkte Schweizer Steuererklärung die das Einkommen und das Vermögen der Schweizerinnen und Schweizer erfasst. Der Vermögenssteueranteil konzentriert sich auf das in Graubünden gelegene steuerbare Nettovermögen am 31. Dezember (oder am Ende der Steuerpflicht).

• Amtliche Bestätigung des Steuerwerts der Immobilie (Steuerwert / valeur fiscale)
• Hypotheken- und Darlehensbestätigungen zum Jahresende
• Aufstellung der Mieteinnahmen und -ausgaben für vermietete Immobilien
• Unternehmensbilanz und Vermögensaufstellungen bei Vorhandensein einer Bündner Betriebsstätte

Die Anweisungen zur Einreichung von Anträgen für Gebietsfremde sind in einem speziellen Leitfaden für Personen mit Wohnsitz im Ausland enthalten, in dem betont wird, dass die das gesamte im Kanton befindliche Nettovermögen unterliegt der Vermögenssteuer Graubündens. Die Einreichungsfristen entsprechen weitgehend denen für gebietsansässige Steuerpflichtige; Verlängerungen sind in der Regel auf Antrag möglich, der häufig über einen Schweizer Vertreter eingereicht wird.

8. Beispiel - Ferienhaus für Nichtansässige in den Alpen

Profil: Wohnhaft in Italien, besitzt eine Ferienwohnung in einer Gemeinde in Graubünden.

• Steuerwert (Steuerwert): 900.000 CHF
• Hypothekensaldo: CHF 600'000
• Kombinierter kantonaler/kommunaler Multiplikator (illustrativ): 1,55 (155 % der einfachen Steuer)

Schritt 1 - Steuerpflichtiges Nettovermögen: CHF 900.000 - CHF 600.000 = CHF 300.000
Schritt 2 - Einfache Vermögenssteuer (illustrativer progressiver Satz): 3,0‰ von 300'000 CHF = 900 CHF
Schritt 3 - Anwendung von Multiplikatoren: CHF 900 × 1,55 = CHF 1.395
→ Indikative effektive Belastung von etwa 0,47 % des steuerpflichtigen Nettovermögens (nur zur Veranschaulichung; die tatsächlichen Sätze und Multiplikatoren hängen von der jeweiligen Gemeinde und dem Jahr ab).

9. Beendigung der Steuerpflicht in Graubünden

Die Vermögenssteuerpflicht in Graubünden endet in der Regel mit der Veräusserung, der Übertragung oder der anderweitigen Veräusserung des im Kanton gelegenen Grundstücks oder Betriebsvermögens. A endgültige beschränkte Steuererklärung müssen eingereicht und die verbleibenden Vermögens- und Grundstücksgewinnsteuern beglichen werden.

Das Bündner Steueramt sollte umgehend über die Veräusserung informiert werden, um weitere Veranlagungen aufgrund veralteter Eigentumsdaten zu vermeiden.

10. Einblicke in die Planung für Nichtansässige

• Holen Sie vor dem Erwerb einer Immobilie eine Schätzung des Bündner Steuerwerts und der lokalen Multiplikatoren ein.
• Stimmen Sie die Struktur der Hypotheken und die Verteilung der Schulden mit Ihrer allgemeinen grenzüberschreitenden Vermögens- und Nachlassplanung ab.
• Prüfen Sie, wie die Bündner Vermögenssteuer mit den Vorschriften des Heimatlandes und den geltenden Doppelbesteuerungsabkommen zusammenspielt.
• Setzen Sie einen Schweizer Steuervertreter ein, der die Einreichungen verwaltet, sich mit Ihrem Berater im Heimatland abstimmt und die deutsch- oder mehrsprachige Korrespondenz erledigt.