U.S. Leitfaden zur Grundsteuer
Zuletzt aktualisiert: 3 Okt 2025
U.S. Vermögenssteuer
Ein praktischer Überblick über die Grundsteuer in den USA: wer sie erhebt, wie die Veranlagung funktioniert, wie die Steuersätze festgelegt werden (Millage), welche Obergrenzen und Ausnahmen die Rechnung reduzieren können, wie Sie Widerspruch einlegen können und was passiert, wenn Sie zu spät zahlen. Wir befassen uns auch mit Steuern für Unternehmen und Privatpersonen, Treuhandverfahren, und einen kurzen Hinweis zum Ausland.
- Was ist die Grundsteuer (und wer erhebt sie)?
- Bewertung: Marktwert, Schätzwert & Ausgleich
- Steuersätze: Mühlen, Abgaben & Obergrenzen
- Steuerbefreiungen und -erleichterungen (Homestead, Senioren, Veteranen, Stromkreisunterbrecher)
- Immobilien vs. persönliches Eigentum; Wohnen vs. Gewerbe
- Einsprüche: Schritt für Schritt
- Abrechnung, Treuhandkonto & Zahlungsrückstände
- Grenzüberschreitende Note (nicht-amerikanische Eigentümer)
- Checkliste dokumentieren
- FAQ
- Sprechen Sie mit uns
Was ist die Grundsteuer (und wer erhebt sie)?
- Lokale Steuer: Die Grundsteuer wird im Allgemeinen erhoben von Landkreise, Städte, Schulbezirke und Sonderbezirke, nicht von der Bundesregierung.
- Steuerbasis: Typischerweise ist die Immobilie Schätzwert (AV), der sich vom Marktwert (MV) ableitet und durch Quoten/Kappen modifiziert werden kann.
- Verwendung der Erlöse: Schulen, Polizei/Feuerwehr, Infrastruktur, Bibliotheken und andere lokale Dienstleistungen.
Bewertung: Marktwert, Schätzwert & Ausgleich
Gutachter ermitteln den Wert mit Hilfe von Vergleichswert-, Kosten- und Ertragswertverfahren. Schlüsselbegriffe:
| Begriff | Bedeutung | Warum es wichtig ist |
|---|---|---|
| Marktwert (MV) | Geschätzter fairer Marktpreis bei einem Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. | Basiswert für die meisten Bewertungen. |
| Verhältnis der Bewertung | Prozentualer Anteil von MV, der zur Berechnung von AV verwendet wird (z.B. 80%). | Verwandelt MV in Geschätzter Wert (AV). |
| Entzerrung | Jurisdiktionsweiter Faktor zur Angleichung der Bewertungsstufen. | Normalisiert die Bewertungen in den verschiedenen Stadtteilen/Klassen. |
| Klassifizierung | Unterschiedliche Verhältnisse für Wohnen, Gewerbe, Industrie, etc. | Sie können die Last zwischen den verschiedenen Arten von Eigentum verschieben. |
| Kappen/Beschränkungen | Grenzen für das jährliche Wachstum der AV (oder des steuerpflichtigen Werts). | Stabilisiert Rechnungen; kann bei Verkauf/Verbesserungen zurückgesetzt werden. |
Formel: Steuerpflichtiger Wert = (Marktwert × Veranlagungsquote × Ausgleich) - Freistellungen
Steuersätze: Mühlen, Abgaben & Obergrenzen
- Steuersatz: Ein Mill = ein Zehntel Cent Steuer pro Dollar des steuerpflichtigen Wertes (d.h. $1 pro $1.000). Der Gesamtsatz ist die Summe aller sich überschneidenden Abgaben (Landkreis + Stadt + Schule + Sonderbezirke).
- Budgetgesteuert: Viele Gemeinden legen Steuersätze fest, um ein genehmigtes Budget über die gesamte Steuerbasis zu finanzieren.
- Obergrenzen für Steuersätze oder Abgaben: Einige Staaten begrenzen das jährliche Wachstum der Abgaben oder begrenzen den Anstieg des steuerpflichtigen Wertes; viele Systeme werden beim Verkauf oder nach größeren Renovierungen teilweise zurückgesetzt.
Steuerbefreiungen und -erleichterungen (Homestead, Senioren, Veteranen, Stromkreisunterbrecher)
Gemeinsame Reliefs
- Befreiung von der Hausratssteuer für Hauptwohnsitze (reduziert den steuerpflichtigen Wert und/oder friert das Wachstum ein).
- Senioren-/Behindertenhilfe (zusätzliche Ausnahmeregelungen, Einfrieren von Steuergutschriften oder “Schutzschalter”).
- Veteranen Ausnahmen (oft aufgrund einer Behinderung).
- Gemeinnützig/Regierung Eigentum häufig befreit.
Wie Sie sich qualifizieren
- Treffen Sie Wohnsitz und Eigentum Tests; Dateiformulare von der lokalen Frist.
- Bewahren Sie Beweise auf: Ausweise, Urkunden, Wohnsitznachweise, Behinderten-/Veteranenunterlagen.
- Einige Erleichterungen laufen aus mit Einkommens-/Wertgrenzen.
Immobilien vs. persönliches Eigentum; Wohnen vs. Gewerbe
| Kategorie | Umfang | Anmerkungen |
|---|---|---|
| Grundbesitz | Grundstücke und Einbauten (Häuser, Gebäude). | Hauptgrundlage für lokale Einnahmen; die Veranlagungszyklen variieren. |
| Persönliches Geschäftseigentum | Ausrüstung, Maschinen, Einrichtungsgegenstände; manchmal Möbel/Computer. | Erfordert oft eine jährliche Berichterstattung durch das Unternehmen; De-minimis-Schwellenwerte sind üblich. |
| Persönliches Eigentum des Haushalts | Fahrzeuge/Boote/RVs können separat besteuert werden (zulassungsabhängig). | Die Regeln sind je nach Bundesstaat/Bezirk sehr unterschiedlich. |
| Wohnen vs. Gewerbe | Die Einstufung wirkt sich auf die Quoten/Sätze und den Anspruch auf Erleichterungen aus. | Einkommensansatz (Cap Rates, Mieten) typisch für ertragsstarke Immobilien. |
Einsprüche: Schritt für Schritt
- Mitteilung zur Überprüfung (Änderung der Bewertung oder Jahresliste): Prüfen Sie die Eigenschaften der Immobilie, Vergleichsdaten und mathematische Berechnungen.
- Informelle Überprüfung mit dem Gutachter: korrigieren Sie Fehler (Quadratmeter, Zustand, Klassifizierung).
- Verwaltungsbeschwerde an die örtliche Behörde: Legen Sie Beweise vor (Vergleiche, Fotos, Angebote von Auftragnehmern, Einkommens-/Ausgabenerklärungen).
- Gerichtliche Überprüfung (staatliches Gericht oder Steuergericht): Fristen und Standards variieren; prüfen Sie die Unterstützung durch ein Gutachten.
Die Beweislast: In der Regel muss der Immobilieneigentümer nachweisen, dass die Bewertung überhöht/unangemessen ist oder den Marktwert nicht widerspiegelt.
Abrechnung, Treuhandkonto & Zahlungsrückstände
- Raten und Fälligkeitstermine: Viele Gerichtsbarkeiten stellen halbjährlich oder jährlich Rechnungen aus; die Fälligkeitstermine hängen von den lokalen Gesetzen ab.
- Hypothekentreuhandkonto: Kreditgeber ziehen oft monatlich ein und zahlen die Steuern in Ihrem Namen; überprüfen Sie die Treuhandanalysen jährlich.
- Verspätete Zahlung: Es fallen Strafen/Zinsen an; anhaltende Säumigkeit kann zu Steuerpfandrechte, Steuerpflichtige Verkäufe, oder Steuerurkunde Zwangsvollstreckungsprozesse.
- Erstattungen/Gutschriften: Erfolgreiche Einsprüche können zu Erstattungen oder Gutschriften auf der folgenden Rechnung führen.
Grenzüberschreitende Note (nicht-amerikanische Eigentümer)
- Der Besitz von U.S.-Immobilien als Nichtansässiger unterliegt in der Regel den folgenden Bestimmungen lokale Grundsteuer auf der gleichen Basis wie die Einwohner.
- Die Grundsteuer unterscheidet sich von der U.S. Einkommensteuer auf Mieten/Gewinne und aus potenziellen Erbschaftssteuer Belichtungsstruktur und Titelsache.
- Berücksichtigen Sie Kompromisse bei der Unternehmens-/Vermögensplanung (Privatsphäre, Finanzierung, Haftung, Übertragungssteuern und Verkaufskosten).
Checkliste dokumentieren
Für Bewertung & Einsprüche
- Steuerbescheid; Parzellen-ID; Rechnung des Vorjahres
- Grundbuch, Vermessung, Baugenehmigungen; Fotos/Zustandsnotizen
- Vergleichbare Verkäufe (Abschlussberichte/MLS-Ausdrucke)
- Für Vermietungen: Mietverträge, Mietspiegel, Einnahmen-/Ausgabenrechnungen, Cap-Ex
- Unabhängige Bewertung (falls zutreffend)
Für Freistellungen & Zahlung
- Nachweis des Hauptwohnsitzes (Homestead): Führerschein, Wählerverzeichnis, Rechnungen von Versorgungsunternehmen
- Alter/Behinderung/Veteranendokumente (falls zutreffend)
- Hypothekentreuhandkontoauszüge und jährliche Treuhandanalyse
- Kalender der Fälligkeitstermine und Ratenzahlungsoptionen
FAQ
Ist die Grundsteuer föderal?
Nein. Die Grundsteuer wird auf lokaler Ebene von den Landkreisen, Städten, Schulen und Sonderbezirken festgelegt und erhoben.
Warum ist meine Rechnung nach dem Kauf gestiegen?
Viele Gerichtsbarkeiten “setzen” den veranlagten/steuerpflichtigen Wert bei Änderung der Eigentumsverhältnisse oder nach größeren Verbesserungen, die frühere Obergrenzen außer Kraft setzen.
Was ist ein Hebesatz?
Ein Mill entspricht $1 Steuer pro $1.000 des steuerpflichtigen Wertes. Ihr Gesamtsatz ist die Summe aller sich überschneidenden Abgaben.
Bestehen in allen Staaten Steuern auf Geschäftsausstattung?
Nein. Die Regeln sind sehr unterschiedlich - einige besteuern persönliches Betriebsvermögen (mit Schwellenwerten/Freistellungen), andere nicht.
Kann ich die Grundsteuer in meiner US-Einkommensteuererklärung absetzen?
Für Privatpersonen oft ja (als Einzelpostenabzug), aber vorbehaltlich der bundesstaatlichen Obergrenzen und der Obergrenzen für SALT - bestätigen Sie die aktuellen Regeln.
Sprechen Sie mit uns
Wir überprüfen Steuerbescheide, erstellen Berufungsakten, quantifizieren Einsparungen durch Steuerbefreiungen und koordinieren Portfolios für Privatpersonen und Unternehmen in mehreren Bundesstaaten.