U.S. Leitfaden zur Grunderwerbsteuer
Bei Immobilientransaktionen in den USA können staatliche und lokale Steuern nur dann anfallen, wenn das Eigentum an der Immobilie übertragen wird. Dieser Leitfaden konzentriert sich auf die bundesstaatlichen Grunderwerbssteuern und alle lokalen Zusatzsteuern, die mit dem Verkauf verbunden sind (z.B. “Villen-” oder Wohnungssteuern). Er erklärt die wichtigsten Konzepte, wer in der Regel zahlt, wie die Steuersätze funktionieren und die wichtigsten Unterschiede zwischen allen Bundesstaaten und dem District of Columbia.
Inhaltsverzeichnis
- Übersicht
- Was gilt als “Grundstückstransaktionssteuer”?
- Wer zahlt - Käufer oder Verkäufer?
- Wie diese Steuern berechnet werden
- Ausnahmeregelungen & allgemeine Ausnahmeregelungen
- Einreichungen, Formulare & Fristen
- Ausländische Verkäufer & FIRPTA-Einbehalt
- Staat & Lokal: Beschreibung und vollständige Vergleichstabelle (50 Staaten + D.C.)
- Wohnimmobilien vs. Kommerzielle Deals
- Tipps zur Strukturierung (Nicht-Steuerberatung)
- Glossar
- FAQ (U.S. Grunderwerbsteuer)
Übersicht
Es gibt keine einheitliche landesweite “Grundstückstransaktionssteuer”. Stattdessen erheben die Bundesstaaten und einige Kommunen Steuern auf die Übertragung von Immobilien und bestimmte andere Eigentumsübertragungen. Namen, Steuersätze, Schwellenwerte, Anmeldungsmechanismen und Ausnahmen sind je nach Rechtsprechung sehr unterschiedlich.
Was gilt als “Grundstückstransaktionssteuer”?
Dieser Leitfaden deckt nur Gebühren ab, die durch eine Eigentumsübertragung ausgelöst werden (Verkauf, Auflassungsurkunde und mancherorts “fiktive” Übertragungen durch Änderung der Kontrollbeteiligung). Eintragungs- oder Hypothekensteuern sind nicht enthalten, es sei denn, die Struktur der Grunderwerbsteuer in einem Land gilt ausdrücklich für Verkäufe.
Grunderwerbsteuer/Grundstücksverkehrssteuer
Eine Abgabe auf die Gegenleistung/den Wert, die/der übertragen wird, wenn das Eigentum übergeht; wird normalerweise bei oder kurz nach dem Abschluss erhoben.
Dokumentarstempel & Urkundensteuern
In einigen Staaten ist die Steuer an die Urkunde/das Instrument geknüpft, fungiert aber als Verkaufsübertragungssteuer.
Lokale Zuschläge (z.B. “Mansion” oder Wohnungszuschläge)
Stadt-/Gemeindeaufschläge, die auf die staatliche Grunderwerbsteuer aufgeschichtet werden, manchmal mit Preisschwellen oder separaten Klammern.
Wer zahlt - Käufer oder Verkäufer?
Die Zuständigkeit wird durch das Gesetz oder den Marktbrauch festgelegt. Die Parteien regeln die Zuständigkeit oft im Kaufvertrag; wenn dies nicht der Fall ist, gelten die Standardregeln/Bräuche.
Wie diese Steuern berechnet werden
In der Regel ad valorem (pro $100/$1.000 oder %) mit möglichen Abstufungen; einige Staaten unterscheiden zwischen Wohn- und Geschäftsgebäuden oder wenden Schwellenwerte für “Herrenhäuser” an.
Tarifstrukturen
- Pauschaler Prozentsatz oder Pro-$1.000-Satz auf die Gesamtgegenleistung
- Abgestufte Klammern mit höheren Randabschnitten
- Lokale Zuschläge bei bestimmten Preisschwellen
Praktische Beispiele
- Flach (illustrativ): $2.00 pro $1.000 auf $750.000 → $1.500
- Gestaffelt (illustrativ): 0,5% bis zu $500k + 1% darüber; bei $800.000 → $5.500
Nur zur Veranschaulichung - vergewissern Sie sich immer über die aktuellen Vorschriften und Tarife der jeweiligen Gerichtsbarkeit.
Ausnahmeregelungen & allgemeine Ausnahmeregelungen
Zu den üblichen Ausnahmen gehören Übertragungen zwischen Ehegatten/Familien, Fusionen/Umstrukturierungen, Nominal- oder Korrektururkunden, staatliche Stellen und Bestimmungen über bezahlbaren Wohnraum. Die meisten erfordern bei der Eintragung spezielle eidesstattliche Erklärungen oder Formulare.
Einreichungen, Formulare & Fristen
Die Steuern werden beim Abschluss oder bei der Eintragung zusammen mit den Erklärungen oder eidesstattlichen Erklärungen erhoben. Verspätete Einreichungen können Strafen/Zinsen nach sich ziehen; einige Registrierstellen verweigern die Eintragung, bis die Steuer bezahlt ist.
Ausländische Verkäufer & FIRPTA-Einbehalt
FIRPTA ist eine bundesstaatliche Einbehaltung (keine Übertragungssteuer), die sich beim Kauf von ausländischen Verkäufern auf das Bargeld beim Abschluss auswirken kann; es können separate staatliche Einbehaltungen gelten.
Staat & Lokal: Beschreibung und vollständige Vergleichstabelle (50 Staaten + D.C.)
Schnappschuss auf hoher Ebene, ob ein staatliche Ebene die Steuer gilt für entgeltliche Verkäufe und wo bemerkenswert lokal Add-ons existieren. Wenn ein Staat keine staatliche Übertragungssteuer erhebt, wird dies ausdrücklich vermerkt.
| Staat / D.C. | Staatliche & lokale Grunderwerbssteuer (Verkauf/Übertragung von Immobilien) |
|---|---|
| Alabama | Die staatliche Grunderwerbssteuer gilt landesweit; die Bezirke nehmen die Daten auf und können bescheidene Gebühren erheben. |
| Alaska | Keine staatliche Grunderwerbsteuer; die meisten Gemeinden erheben keine Grunderwerbssteuer. |
| Arizona | Keine staatliche Übertragungssteuer bei Verkäufen von Eigentumswohnungen; nur Eintragungsgebühren; lokale RETTs unüblich. |
| Arkansas | Die staatliche Grunderwerbssteuer gilt landesweit. |
| Kalifornien | Grafschaftliche Grunderwerbssteuer plus zahlreiche städtische Zuschläge (oft gestaffelt) auf Verkäufe. |
| Colorado | Keine landesweite Übertragungssteuer; einige lokale Gerichtsbarkeiten erheben lokale Übertragungssteuern; eine kleine landesweite Dokumentationsgebühr existiert, ist aber keine prozentuale Übertragungssteuer. |
| Connecticut | Staatliche Grunderwerbsteuer plus kommunaler Aufschlag; einige höhere Werte gelten lokal. |
| Delaware | Staatliche Grunderwerbssteuer mit einem lokalen Anteil; die kombinierte Belastung wird in der Regel zwischen dem Staat und der Kommune aufgeteilt. |
| District of Columbia | Grunderwerbsteuer und Urkundensteuer auf Verkäufe, mit gestaffelten Sätzen. |
| Florida | Die staatliche Stempelsteuer auf Urkunden fungiert als Verkaufsübertragungssteuer; die Bezirke verwalten sie; lokale Zuschläge sind im Allgemeinen begrenzt. |
| Georgia | Staatliche Grunderwerbssteuer auf die Gegenleistung; die Gemeinden können Gebühren hinzufügen, aber keine separaten prozentualen Zuschläge erheben. |
| Hawaii | Staatliche Grunderwerbssteuer mit gestaffelten Sätzen; begrenzte Zielvorgaben auf Bezirksebene können gelten. |
| Idaho | Keine staatliche Übertragungssteuer; nur Aufnahmegebühren; keine typische lokale Grunderwerbssteuer. |
| Illinois | Staatliche Grunderwerbsteuer; viele Gemeinden (z.B. Chicago) erheben zusätzliche städtische Grunderwerbsteuern. |
| Indiana | Keine staatliche Übertragungssteuer; nur die Eintragungsgebühren; die Gemeinden erheben im Allgemeinen keine Grunderwerbssteuer. |
| Iowa | Staatliche Grunderwerbssteuer; Verwaltung durch die Bezirke; lokale Zuschläge unüblich. |
| Kansas | Keine staatliche Übertragungssteuer; nur die Eintragungsgebühren; die Gemeinden erheben im Allgemeinen keine Grunderwerbssteuer. |
| Kentucky | Staatliche Grunderwerbssteuer, die auf die Gegenleistung erhoben wird; in der Regel gibt es keine separate Grunderwerbssteuer vor Ort. |
| Louisiana | Keine staatliche Übertragungssteuer; Aufnahmegebühren; Ortsansässige in der Regel keine. |
| Maine | Staatliche Grunderwerbsteuer; die Zahlung wird oft durch den Zoll geteilt. |
| Maryland | Staatliche Grunderwerbssteuer plus Komponenten auf Bezirksebene für die Übertragung/Erfassung in vielen Gerichtsbarkeiten. |
| Massachusetts | Staatliche Verbrauchssteuer auf Übertragungen; bestimmte Gemeinden sind berechtigt, lokale Wohnungs- oder “Villen”-Zuschläge zu erheben. |
| Michigan | Bei Verkäufen fallen sowohl staatliche als auch regionale Grunderwerbssteuern an. |
| Minnesota | Staatliche Grunderwerbssteuer auf Übertragungen; ausgewählte lokale Grunderwerbssteuern existieren. |
| Mississippi | Keine staatliche Übertragungssteuer; nur die Aufnahmegebühren. |
| Missouri | Keine staatliche Übertragungssteuer; nur die Aufnahmegebühren. |
| Montana | Keine staatliche Übertragungssteuer; nur die Aufnahmegebühren. |
| Nebraska | Staatliche Stempelsteuer auf Verkäufe; Verwaltung durch die Bezirke; lokale Zuschläge unüblich. |
| Nevada | Staatliche Grunderwerbsteuer mit Komponenten der Bezirke; der kombinierte Satz variiert je nach Bezirk. |
| New Hampshire | Staatliche Grunderwerbssteuer, die beiden Parteien per Gesetz auferlegt wird; lokale Zuschläge werden im Allgemeinen nicht getrennt erhoben. |
| New Jersey | Staatliche Grunderwerbssteuer mit gesetzlichen Klammern und bestimmten Zusatzbeträgen; Aufzeichnung der Bezirke. |
| New Mexico | Keine staatliche Übertragungssteuer; nur die Aufnahmegebühren. |
| New York | Staatliche Grunderwerbssteuer und staatliche “Villen”-Steuer auf hochwertige Wohnimmobilien; New York City und einige Gemeinden erheben ihre eigenen Grunderwerbssteuern. |
| North Carolina | Staatliche Verbrauchssteuer auf Grundstücksübertragungen; einige wenige von den Wählern genehmigte lokale Grunderwerbssteuern existieren in begrenzten Gerichtsbarkeiten. |
| Nord Dakota | Keine staatliche Übertragungssteuer; nur die Aufnahmegebühren. |
| Ohio | Staatlich genehmigte Gebühr für die Übertragung von Immobilien, die auf Bezirksebene erhoben wird; einige Bezirke fügen einen zusätzlichen zulässigen Betrag hinzu. |
| Oklahoma | Die staatliche Stempelsteuer auf Urkunden wirkt wie eine Übertragungssteuer; die Gemeinden erheben in der Regel keinen Aufschlag. |
| Oregon | Keine staatliche Übertragungssteuer; lokale Übertragungssteuern generell verboten landesweit; es gibt eine enge lokale Ausnahme (Washington County). |
| Pennsylvania | Staatliche Grunderwerbssteuer plus lokale Anteile (Gemeinden und Schulbezirke); der kombinierte Satz variiert je nach Ortschaft. |
| Rhode Island | Staatliche Grunderwerbssteuer mit Preisstufenanpassungen; begrenzte lokale Zuschläge können gelten. |
| South Carolina | Staatliche Grundbucheintragung/Übertragungssteuer, die mit den Bezirken geteilt wird; kein separater Prozentsatz lokaler Steuern über die geteilte Komponente hinaus. |
| South Dakota | Staatliche Grunderwerbssteuer mit einem nominalen landesweiten Satz; die Gemeinden erheben in der Regel keinen Zuschlag. |
| Tennessee | Staatliche Grunderwerbssteuer auf die Gegenleistung; die Gemeinden erheben keine separate prozentuale Grunderwerbssteuer. |
| Texas | Keine staatliche Übertragungssteuer; nur Eintragungsgebühren; lokale Übertragungssteuern werden nicht erhoben. |
| Utah | Keine staatliche Übertragungssteuer; nur die Aufnahmegebühren. |
| Vermont | Staatliche Grunderwerbssteuer mit Stufen und Sonderregelungen; Einheimische in der Regel ohne Aufschlag. |
| Virginia | Staatliche Schenkungssteuer (Übertragung) plus ein lokaler Aufschlag in einigen Gerichtsbarkeiten; die kombinierte Belastung variiert. |
| Washington | Staatliche Real Estate Excise Tax (REET) mit abgestuften Stufen plus lokale REET, die von den Städten/Landkreisen gestaffelt wird. |
| West Virginia | Staatliche Verbrauchssteuer auf Eigentumsübertragungen; die Bezirke können eine lokale Verbrauchssteuerkomponente hinzufügen. |
| Wisconsin | Staatliche Grunderwerbssteuer; die Bezirke erfassen und überweisen sie; die Gemeinden erheben keine gesonderte prozentuale Grunderwerbssteuer. |
| Wyoming | Keine staatliche Übertragungssteuer; nur die Aufnahmegebühren. |
Wohnimmobilien vs. Kommerzielle Deals
Gewerbliche Übertragungen können unterschiedliche Schwellenwerte oder lokale Maßnahmen auslösen, und einige Staaten behandeln Übertragungen von Mehrheitsbeteiligungen an immobilienbesitzenden Unternehmen als “angenommene” Immobilienübertragungen. Für Transaktionen von Wohnimmobilien gelten häufiger Schwellenwerte für “Herrenhäuser” oder Erleichterungen im Zusammenhang mit Eigenheimen.
Tipps zur Strukturierung (Nicht-Steuerberatung)
- Geben Sie an. wer zahlt Übertragungssteuern im Kaufvertrag.
- Identifizieren Sie potenzielle Ausnahmen frühzeitig (konzernintern, Berichtigungsurkunden, Regierung, erschwinglicher Wohnraum).
- Modell gestaffelt staatliche und lokale Zuschläge in der Nähe von Schwellenwerten, um Überraschungen zu vermeiden.
- Bestätigen Sie bei Portfolio-/Entity-Deals alle kontrollierende Beteiligung Regeln, die eine Übertragung als steuerpflichtig einstufen können.
Glossar
Ad valorem: Basierend auf dem Wert.
Grunderwerbssteuer: Die Abgabe wird durch einen Verkauf/eine Eigentumsübertragung ausgelöst.
Herrenhaus-Steuer: Zusätzliche Steuer oberhalb von Preisschwellen, die von Staaten oder Gemeinden als Zusatzsteuer auf Überweisungen erhoben wird.
FAQ (U.S. Grunderwerbsteuer)
ℹ️ Klicken Sie auf eine Frage, um die Antwort zu sehen:
Gibt es in den USA eine bundesweite Grunderwerbssteuer?
Nein. Übertragungssteuern werden von den Staaten und in einigen Fällen von den Städten/Gemeinden erhoben. Auf Bundesebene gibt es keine allgemeine Übertragungssteuer auf vererbte Verkäufe.
In welchen Staaten gibt es keine staatliche Grunderwerbssteuer auf Immobilienverkäufe?
Alaska, Arizona, Idaho, Indiana, Kansas, Louisiana, Mississippi, Missouri, Montana, New Mexico, North Dakota, Oregon (lokale Übertragungssteuern generell verboten), Texas, Utah, und Wyoming. Überprüfen Sie vor dem Schließen immer alle lokalen Vorschriften.
Erheben die lokalen Behörden ihre eigenen Transfersteuern?
Ja, in vielen Staaten (zum Beispiel in bestimmten Städten in Kalifornien, New York City und verschiedenen Gerichtsbarkeiten in Washington). Die kombinierte Haftung kann von Ort zu Ort variieren.
Wer zahlt in der Regel die Grunderwerbssteuer - der Käufer oder der Verkäufer?
Das hängt von den Gesetzen und den örtlichen Gepflogenheiten ab. Die Parteien regeln die Aufteilung oft vertraglich; wenn sie sich nicht äußern, gelten die Standardregeln/Bräuche.
Sind “Villensteuern” dasselbe wie Grunderwerbssteuern?
Sie sind eine Art Übertragungssteuer, die oberhalb von Preisschwellen (staatlich oder lokal) ausgelöst wird. Sie werden zusätzlich zu einer Grundsteuer auf Übertragungen erhoben.
Zählen die Steuern für die Aufnahme von Hypotheken oder immateriellen Gütern dazu?
Nein. Dieser Leitfaden behandelt nur Steuern, die durch den Verkauf/ die Übertragung von Immobilien ausgelöst werden. Hypotheken- und Grundbuchsteuern sind separat und können zusätzlich zu den Übertragungssteuern anfallen.
Wie wird die Grunderwerbssteuer berechnet?
In der Regel ad valorem (pro $100/$1.000 oder %) auf die Gegenleistung. Viele Staaten verwenden Klammern mit höheren Grenzsätzen für Übertragungen von hohem Wert.
Wird die Übertragung von Unternehmensanteilen jemals wie die Übertragung einer Urkunde besteuert?
Einige Staaten behandeln die Übertragung von Mehrheitsbeteiligungen an Unternehmen, die Immobilien besitzen, als steuerpflichtige “fiktive” Immobilienübertragung. Die Regeln variieren je nach Gerichtsbarkeit.
Wo kann ich den aktuellen Preis für eine bestimmte Immobilie erfahren?
Erkundigen Sie sich bei der zuständigen staatlichen Steuer- oder Finanzbehörde und bei der Stadt-/Landesregierung nach etwaigen lokalen Abgaben. Ihr Abschluss- oder Treuhänder kann Ihnen auch aktuelle Formulare und eidesstattliche Erklärungen zur Verfügung stellen.
Sind die Zinssätze fest oder ändern sie sich im Laufe der Zeit?
Sie ändern sich - oft durch staatliche Gesetze oder lokale Maßnahmen. Informieren Sie sich vor dem Abschluss immer über die neuesten Vorschriften.
Fallen bei Schenkungen oder Erbschaftsübertragungen Erbschaftssteuern an?
In vielen Ländern sind bestimmte Übertragungen, die nicht dem Verkauf dienen (z.B. Schenkungen, Erbschaftsausschüttungen), von der Steuer befreit, aber in der Regel sind Unterlagen und spezielle eidesstattliche Erklärungen erforderlich.
Ändert FIRPTA etwas daran, wie viel Übertragungssteuer ich schulde?
Nein. Die FIRPTA ist eine föderale Quellensteuer, die von den staatlichen und lokalen Übertragungssteuern getrennt ist, obwohl sie sich auf den Cashflow beim Abschluss auswirkt.