Guide de la taxe sur les transactions immobilières aux États-Unis
Les transactions immobilières aux États-Unis ne peuvent donner lieu à des impôts locaux et d'État qu'au moment du transfert du titre de propriété. Ce guide se concentre sur les taxes de transfert et de cession de biens immobiliers et sur les éventuelles surtaxes locales liées à la vente (par exemple, les “mansion measures” ou les mesures sur le logement). Il explique les concepts clés, qui paie généralement, comment les taux fonctionnent et les principales différences entre tous les États et le district de Columbia.
Table des matières
- Vue d'ensemble
- Qu'est-ce qui constitue une “taxe sur les transactions immobilières” ?
- Qui paie - l'acheteur ou le vendeur ?
- Comment ces taxes sont-elles calculées ?
- Exemptions et exclusions courantes
- Dépôts, formulaires et délais
- Vendeurs étrangers et retenue FIRPTA
- État et local : Description et tableau comparatif complet (50 États + D.C.)
- Contrats résidentiels ou commerciaux
- Conseils de structuration (non fiscaux)
- Glossaire
- FAQ (Droits de mutation immobilière aux États-Unis)
Vue d'ensemble
Il n'existe pas de “taxe sur les transactions immobilières” unique au niveau national. Au lieu de cela, les États et certaines collectivités locales imposent des taxes sur les transferts de biens immobiliers ou les transferts de propriété sur les ventes par acte notarié et certains autres transferts de titres. Les noms, les taux, les seuils, les modalités de dépôt et les exemptions varient considérablement d'une juridiction à l'autre.
Qu'est-ce qui constitue une “taxe sur les transactions immobilières” ?
Ce guide ne couvre que les frais déclenchés par un transfert de titre (vente, transfert d'acte et, dans certains endroits, transferts “réputés” par le biais de changements de contrôle). Les taxes d'enregistrement ou d'hypothèque ne sont pas incluses, à moins que la structure des taxes sur les actes d'une juridiction ne s'applique explicitement aux ventes.
Droits de mutation/transfert de biens immobiliers
Un prélèvement sur la contrepartie/valeur transmise lorsque le titre de propriété change de mains ; généralement collecté à la clôture ou peu de temps après.
Timbre documentaire et taxes foncières
Dans certains États, la taxe est attachée à l'acte/instrument mais fonctionne comme une taxe sur le transfert de vente.
Surtaxes locales (par exemple, “Mansion” ou surtaxes sur le logement)
Les ajouts de la ville ou du comté s'ajoutent à la taxe de transfert de l'État, parfois avec des seuils de prix ou des tranches distinctes.
Qui paie - l'acheteur ou le vendeur ?
La responsabilité est fixée par la loi ou la coutume du marché. Les parties procèdent souvent à une répartition dans le contrat d'achat ; en cas de silence, les règles par défaut ou la coutume s'appliquent.
Comment ces taxes sont-elles calculées ?
Généralement ad valorem (par $100/$1.000 ou %) avec des tranches/étages possibles ; certains États font une distinction entre le résidentiel et le commercial ou appliquent des seuils de “manoir”.
Structures tarifaires
- Pourcentage forfaitaire ou taux par-$1.000 sur la contrepartie totale
- Tranches progressives avec des tranches marginales plus élevées
- Surtaxes locales à des seuils de prix définis
Exemples pratiques
- Plat (à titre d'exemple) : $2,00 par $1.000 sur $750.000 → $1.500
- Par paliers (à titre d'exemple) : 0,5% jusqu'à $500k + 1% au-delà ; à $800.000 → $5.500
Illustrations uniquement - vérifiez toujours les règles et les taux en vigueur dans votre juridiction.
Exemptions et exclusions courantes
Les exclusions les plus courantes concernent les transferts entre époux/famille, les fusions/réorganisations, les actes nominatifs ou correctifs, les entités gouvernementales et les dispositions relatives au logement abordable. La plupart exigent des déclarations sous serment ou des formulaires spécifiques lors de l'enregistrement.
Dépôts, formulaires et délais
Les taxes sont perçues à la clôture ou lors de l'enregistrement, en même temps que les déclarations ou les affidavits. Les dépôts tardifs peuvent entraîner des pénalités/intérêts ; certains bureaux d'enregistrement refusent l'enregistrement tant que la taxe n'est pas payée.
Vendeurs étrangers et retenue FIRPTA
La FIRPTA est une retenue fédérale (et non un impôt sur les transferts) qui peut avoir une incidence sur les liquidités à la clôture lors de l'achat à des vendeurs étrangers ; des retenues distinctes au niveau des États peuvent s'appliquer.
État et local : Description et tableau comparatif complet (50 États + D.C.)
Un aperçu de haut niveau permet de savoir si un au niveau de l'État La taxe s'applique aux ventes de titres de propriété et aux cas notables. local Il existe des suppléments. Si un État n'applique pas de taxe sur les transferts, cela est indiqué explicitement.
| État / D.C. | Droits de mutation nationaux et locaux Paysage (vente/transfert de biens immobiliers) |
|---|---|
| Alabama | La taxe sur les actes et les transferts s'applique à l'ensemble de l'État ; les comtés enregistrent les actes et peuvent ajouter des frais modestes. |
| Alaska | Pas de taxe sur les transferts de biens immobiliers; la plupart des localités n'imposent pas de taxe sur les transferts d'actes. |
| Arizona | Pas de taxe de transfert de l'État sur les ventes de titres de propriété ; frais d'enregistrement uniquement ; les RETT locales ne sont pas courantes. |
| Arkansas | L'impôt sur les transferts de biens immobiliers s'applique à l'ensemble de l'État. |
| Californie | Taxe de transfert documentaire du comté et nombreuses taxes municipales supplémentaires (souvent échelonnées) sur les ventes. |
| Colorado | Pas de taxe de transfert au niveau de l'État; Certaines juridictions locales prélèvent des droits de mutation locaux ; il existe une petite taxe documentaire à l'échelle de l'État, mais il ne s'agit pas d'un pourcentage de droits de mutation. |
| Connecticut | Taxe sur les transferts de biens immobiliers de l'État et supplément municipal ; certains niveaux de valeur plus élevés s'appliquent localement. |
| Delaware | Taxe de transfert de propriété de l'État avec une part locale ; la charge combinée est généralement répartie entre l'État et la localité. |
| District de Columbia | Droits de mutation et d'enregistrement des actes sur les ventes, avec des taux différenciés. |
| Floride | La taxe de timbre documentaire de l'État sur les actes fonctionne comme une taxe sur les transferts de vente ; les comtés l'administrent ; les surtaxes locales sont généralement limitées. |
| Géorgie | Taxe de transfert de biens immobiliers de l'État sur les contreparties ; les collectivités locales peuvent ajouter des taxes, mais pas de surtaxes distinctes en pourcentage. |
| Hawaï | Taxe sur les transferts de propriété de l'État avec des taux progressifs ; un ciblage limité au niveau du comté peut s'appliquer. |
| Idaho | Pas de taxe de transfert de l'État; frais d'enregistrement uniquement ; pas de taxe de transfert locale typique. |
| Illinois | Taxe de transfert de propriété de l'État ; de nombreuses municipalités (Chicago, par exemple) imposent des taxes de transfert supplémentaires. |
| Indiana | Pas de taxe de transfert de l'État; Les locaux n'imposent généralement pas de taxes sur les transferts d'actes. |
| Iowa | Taxe de transfert immobilier de l'État ; les comtés l'administrent ; les surtaxes locales ne sont pas communes. |
| Kansas | Pas de taxe de transfert de l'État; Les locaux n'imposent généralement pas de taxes sur les transferts d'actes. |
| Kentucky | Taxe de transfert de biens immobiliers imposée par l'État sur la contrepartie ; les collectivités locales n'appliquent généralement pas de surtaxe de transfert distincte. |
| Louisiane | Pas de taxe de transfert de l'État; frais d'enregistrement ; les locaux n'en ont généralement pas. |
| Maine | Droits de mutation immobilière de l'État ; le paiement est souvent partagé par la coutume. |
| Maryland | Droits de mutation de l'État et éléments de mutation/enregistrement au niveau du comté dans de nombreuses juridictions. |
| Massachusetts | Taxe sur les actes de l'État sur les transmissions ; certaines municipalités autorisées à percevoir des surtaxes locales sur le logement ou les “maisons de maître”. |
| Michigan | Les droits de mutation immobilière de l'État et du comté s'appliquent aux ventes. |
| Minnesota | Taxe d'État sur les transferts ; il existe des taxes locales sur les transferts et les actes. |
| Mississippi | Pas de taxe de transfert de l'État; frais d'enregistrement uniquement. |
| Missouri | Pas de taxe de transfert de l'État; frais d'enregistrement uniquement. |
| Montana | Pas de taxe de transfert de l'État; frais d'enregistrement uniquement. |
| Nebraska | Taxe de timbre documentaire de l'État sur les ventes ; les comtés l'administrent ; les surtaxes locales ne sont pas communes. |
| Nevada | Taxe de transfert de biens immobiliers de l'État avec des composantes du comté ; le taux combiné varie selon le comté. |
| New Hampshire | Taxe de transfert de biens immobiliers imposée aux deux parties par la loi ; les surtaxes locales ne sont généralement pas séparées. |
| New Jersey | Droits de mutation immobilière de l'État avec des tranches statutaires et certains montants supplémentaires ; enregistrement des comtés. |
| Nouveau Mexique | Pas de taxe de transfert de l'État; frais d'enregistrement uniquement. |
| New York (en anglais) | Taxe de transfert de biens immobiliers de l'État et taxe sur les résidences de grande valeur de l'État ; la ville de New York et certaines localités imposent leurs propres taxes de transfert. |
| Caroline du Nord | Taxe d'accise de l'État sur les transferts de propriété ; quelques taxes locales sur les transferts de propriété approuvées par les électeurs existent dans des juridictions limitées. |
| Dakota du Nord | Pas de taxe de transfert de l'État; frais d'enregistrement uniquement. |
| Ohio | Frais de transfert de biens immobiliers autorisés par l'État et perçus au niveau du comté ; certains comtés ajoutent un montant permissif supplémentaire. |
| Oklahoma | La taxe de timbre documentaire de l'État sur les actes fait office de taxe de transfert ; il n'y a généralement pas de surtaxe au niveau local. |
| Oregon | Pas de taxe de transfert au niveau de l'État ; les taxes de transfert locales sont généralement interdites. à l'échelle de l'État ; il existe une exception locale limitée (comté de Washington). |
| Pennsylvanie | Taxe de transfert de propriété de l'État plus parts locales (municipalité et district scolaire) ; le taux combiné varie selon la localité. |
| Rhode Island | Taxe de transmission immobilière de l'État avec ajustement des prix par palier ; des suppléments locaux limités peuvent s'appliquer. |
| Caroline du Sud | La taxe d'enregistrement/de transfert de l'État est partagée avec les comtés ; il n'y a pas de surtaxe locale séparée en pourcentage au-delà de la composante partagée. |
| Dakota du Sud | Taxe sur les transferts immobiliers avec un taux nominal au niveau de l'État ; les collectivités locales n'ont généralement pas de surtaxe. |
| Tennessee | Droit de mutation immobilière de l'État à titre onéreux ; les localités ne prélèvent pas de droits de mutation distincts en pourcentage. |
| Texas | Pas de taxe de transfert de l'État; frais d'enregistrement uniquement ; les taxes locales de transfert ne sont pas imposées. |
| Utah | Pas de taxe de transfert de l'État; frais d'enregistrement uniquement. |
| Vermont | Taxe de transfert de propriété de l'État avec des tranches et des règles spéciales ; les habitants ne sont généralement pas concernés. |
| Virginie | Taxe d'État sur les donations (transfert) plus un supplément local dans certaines juridictions ; la charge combinée varie. |
| Washington | Taxe d'accise sur l'immobilier (REET) de l'État avec des tranches progressives et REET locale superposée par les villes et les comtés. |
| Virginie occidentale | Taxe d'accise de l'État sur les transferts de propriété ; les comtés peuvent ajouter une composante locale de taxe d'accise. |
| Wisconsin | Droits de mutation immobilière de l'État ; les comtés enregistrent et versent les droits ; les localités ne prélèvent pas de droits de mutation distincts en pourcentage. |
| Wyoming | Pas de taxe de transfert de l'État; frais d'enregistrement uniquement. |
Contrats résidentiels ou commerciaux
Les transferts commerciaux peuvent donner lieu à différentes tranches ou mesures locales, et certains États considèrent les transferts de participations de contrôle dans des entités propriétaires de biens immobiliers comme des transferts “réputés” de biens immobiliers. Les transactions résidentielles sont plus souvent soumises à des seuils de type “mansion” ou à des allègements liés à la propriété familiale.
Conseils de structuration (non fiscaux)
- Préciser qui paie les droits de mutation dans le contrat d'achat.
- Identifier le potentiel exemptions précoce (intra-groupe, actes correctifs, gouvernement, logement abordable).
- Modèle étagé les ajouts de l'État et des collectivités locales à proximité des seuils pour éviter les surprises.
- Pour les transactions portant sur des portefeuilles ou des entités, confirmer toute intérêt de contrôle les règles qui peuvent rendre un transfert imposable.
Glossaire
Ad valorem : Sur la base de la valeur.
Droits de mutation/transfert : Prélèvement déclenché par une vente/un transfert de titre de propriété.
Taxe de séjour : Taxe supplémentaire au-delà des seuils de prix, imposée par les États ou les localités sous la forme d'une surtaxe sur les transferts.
FAQ (Droits de mutation immobilière aux États-Unis)
ℹ️ Cliquez sur une question pour connaître la réponse :
Existe-t-il un impôt fédéral sur les mutations immobilières aux États-Unis ?
Les droits de mutation sont imposés par les États et, dans certains cas, par les villes. Il n'y a pas de taxe fédérale générale de transfert sur les ventes de titres de propriété.
Quels sont les États qui ne prélèvent pas de droits de mutation sur les ventes de biens immobiliers ?
Alaska, Arizona, Idaho, Indiana, Kansas, Louisiane, Mississippi, Missouri, Montana, Nouveau Mexique, Dakota du Nord, Oregon (les droits de mutation locaux sont généralement interdits), Texas, Utah, et Wyoming. Vérifiez toujours les règles locales avant de fermer.
Les collectivités locales ajoutent-elles leurs propres taxes de transfert ?
Oui, dans de nombreux États (par exemple, certaines villes de Californie, la ville de New York et diverses juridictions de l'État de Washington). La responsabilité combinée peut varier d'une localité à l'autre.
Qui paie généralement les droits de mutation - l'acheteur ou le vendeur ?
Cela dépend de la loi et des coutumes locales. Les parties procèdent souvent à une répartition par contrat ; en cas de silence, ce sont les règles par défaut/la coutume qui s'appliquent.
Les taxes sur les hôtels particuliers sont-elles identiques aux droits de mutation ?
Il s'agit d'une sorte de surtaxe sur les transferts qui s'applique à partir de seuils de prix (nationaux ou locaux). Elles s'appliquent en plus de l'impôt de base sur les transferts.
Les taxes sur l'enregistrement des hypothèques ou sur les biens incorporels sont-elles prises en compte ?
Non. Ce guide ne couvre que les taxes déclenchées par la vente/le transfert de biens immobiliers. Les taxes d'hypothèque et d'enregistrement sont distinctes et peuvent s'appliquer en plus des droits de mutation.
Comment sont calculés les droits de mutation ?
Généralement ad valorem (par $100/$1.000 ou %) sur la contrepartie. De nombreux États utilisent des tranches avec des taux marginaux plus élevés pour les transferts de grande valeur.
Les transferts d'intérêts d'entités sont-ils taxés comme des transferts de titres de propriété ?
Certains États traitent les transferts de participations de contrôle dans des entités détenant des biens immobiliers comme des transferts de biens immobiliers “réputés” imposables. Les règles varient d'une juridiction à l'autre.
Où puis-je obtenir la confirmation du tarif en vigueur pour un bien donné ?
Consultez l'agence du revenu ou du trésor de l'État concerné et le gouvernement de la ville ou du comté pour connaître les éventuelles surtaxes locales. Votre agent de clôture ou de dépôt fiduciaire peut également vous fournir des formulaires et des déclarations sous serment à jour.
Les taux sont-ils fixes ou évoluent-ils dans le temps ?
Elles sont modifiées, souvent par la législation de l'État ou par des mesures locales. Vérifiez toujours les règles les plus récentes avant de conclure un contrat.
Les droits de mutation s'appliquent-ils aux donations ou aux transferts d'héritage ?
De nombreuses juridictions exonèrent certains transferts non liés à la vente (par exemple, les dons, les distributions successorales), mais une documentation et des déclarations sous serment spécifiques sont généralement requises.
La FIRPTA modifie-t-elle le montant des droits de mutation dont je suis redevable ?
La FIRPTA est une retenue fédérale et n'a rien à voir avec les droits de mutation locaux ou d'État, bien qu'elle ait une incidence sur le flux de trésorerie au moment de la clôture de la transaction.