1. Vue d'ensemble de la fiscalité fédérale de l'immobilier

En vertu de la loi fédérale suisse sur l'impôt sur le revenu, les biens immobiliers influencent la situation fiscale des personnes physiques principalement par les moyens suivants :

• revenus locatifs imposables de la location d'un bien,
• les valeur locative imputée pour les biens occupés par leur propriétaire,
• déductions pour l'entretien, les réparations et les intérêts hypothécaires,
• le traitement des les plus-values (principalement couvert au niveau cantonal, mais pertinent pour les biens d'entreprise).

Les biens immobiliers sont également inclus dans la détermination de richesse nette cantonaux et communaux, mais il n'y a pas d'impôt fédéral sur la cantonaux et communaux, mais il n'y a pas d'impôt fédéral sur la fortune. La même déclaration d'impôt est utilisée pour évaluer l'impôt Impôt fédéral direct et les impôts cantonaux.

2. Revenus locatifs de biens immobiliers

Pour les résidents suisses, revenus locatifs provenant de biens immobiliers est généralement imposable au niveau fédéral, y compris :

• revenus locatifs provenant de Propriété suisse,
• revenus locatifs provenant de biens étrangers, sous réserve de la répartition prévue par la convention et des règles d'allègement nationales,
• certains revenus provenant de droits réels ou des contrats d'usufruit.

Le revenu locatif imposable est généralement le loyer brut reçus, moins les déductions autorisées pour les dépenses liées à la propriété et les intérêts hypothécaires. les dépenses liées à la propriété et les intérêts hypothécaires.

3. Valeur locative imputée des biens occupés par leur propriétaire

La législation fiscale suisse se caractérise par l'imposition d'un valeur locative imputée pour les pour les biens occupés par leur propriétaire. Dans le cadre de ce système :

• les personnes qui posséder et occuper sont imposés sur un revenu locatif fictif,
• la valeur locative imputée est censée correspondre approximativement au loyer qui pourrait être obtenu d'un tiers,
• la valeur est déterminée selon la pratique cantonale, mais elle est également pertinente pour l'assiette fiscale fédérale.

La valeur locative imputée est incluse dans le revenu, mais les propriétaires peuvent la déduire :

• propriété coûts de maintenance, et
• intérêts hypothécaires.

Ce système fait régulièrement l'objet de discussions politiques, mais il reste actuellement un élément central de l'impôt foncier suisse au niveau fédéral. l'impôt foncier au niveau fédéral.

4. Frais d'entretien et autres dépenses déductibles

Les propriétaires de biens immobiliers peuvent déduire certaines dépenses liées à l'entretien de leurs biens. Aux fins de l'impôt fédéral, les éléments déductibles sont généralement les suivants les éléments déductibles sont généralement les suivants :

• l'entretien et les réparations ordinaires nécessaires pour préserver la valeur du bien,
• les coûts pour gestion immobilière (frais administratifs, certains frais de service),
• les primes d'assurance directement liées au bâtiment (par exemple, l'assurance du bâtiment),
• certains coûts pour mesures d'économie d'énergie ou des rénovations visant à préserver la valeur, selon les règles en vigueur.

Dans la pratique, de nombreux cantons (et donc pour l'impôt fédéral) permettent aux contribuables de choisir entre les deux :

• a déduction forfaitaire sur la base d'un pourcentage du revenu locatif ou de la valeur locative, ou
• déduction de coûts de maintenance réels justifiées par des factures.

Les investissements visant à accroître la valeur du logement (par exemple, l'ajout d'un étage ou des améliorations de luxe) sont généralement considérés comme des investissements à long terme. pas déductible en tant que mais peut être pris en compte pour l'impôt sur les gains en capital au niveau cantonal.

5. Intérêts hypothécaires et financement par l'emprunt

Intérêts payés sur prêts hypothécaires est généralement entièrement déductible au niveau fédéral, sous réserve des limites générales applicables aux intérêts de la dette privée. des limites générales applicables aux intérêts de la dette privée. Il s'agit notamment de

• les intérêts sur les hypothèques garanties par des biens immobiliers suisses,
• les intérêts des hypothèques sur des biens immobiliers étrangers détenus par des résidents suisses,
• les intérêts sur d'autres prêts utilisés pour financer l'achat ou la rénovation de biens immobiliers.

Dans l'ensemble, les déductions des intérêts de la dette privée sont limitées et ne peuvent être dépassées :

• les revenus imposables de l'investissement et de l'immobilier, plus un abattement modeste basé sur le patrimoine net, selon les règles de DBG.

Les intérêts hypothécaires constituent un levier de planification important, en particulier lorsqu'ils sont combinés à la valeur locative et aux options de déduction des frais d'entretien. les options de déduction des frais d'entretien.

6. Immobilier d'entreprise et travail indépendant

Lorsqu'un bien immobilier est détenu en tant que actif commercial (par exemple, par un propriétaire unique ou une société de personnes), le traitement fiscal fédéral suit les règles de l'impôt sur les sociétés :

• les revenus locatifs provenant de l'immobilier d'entreprise font partie bénéfices des entreprises,
• l'entretien, l'assurance, les taxes foncières et autres dépenses sont déductibles en tant qu'impôts sur le revenu. dépenses professionnelles,
• l'amortissement peut être demandé pour le bâtiment aux taux d'imposition acceptés.

Lors de la vente de biens immobiliers professionnels, les plus-values sont généralement considérées comme faisant partie de l'impôt sur le revenu. revenu imposable des entreprises au niveau fédéral, même si un impôt cantonal sur les gains immobiliers s'applique également.

7. Plus-values immobilières au niveau fédéral

Pour les particuliers, l'imposition des plus-values immobilières est avant tout un question cantonale. La plupart des cantons prélèvent une impôt sur les plus-values immobilières sur les gains réalisés lors de la vente de biens immobiliers.

Au niveau fédéral :

• les plus-values sur immobilier privé sont généralement non imposés en tant que revenus,
• gains sur immobilier d'entreprise (affectés à une entreprise) sont traités comme revenu imposable,
• des règles particulières peuvent s'appliquer lorsqu'un bien est transféré du patrimoine professionnel au patrimoine privé ou inversement.

L'interaction entre l'impôt cantonal sur les gains en capital et l'impôt fédéral sur le revenu peut être complexe dans les affaires, et la double imposition doit être évitée par la coordination de la base et du calendrier.

8. Immobilier étranger et allocation internationale

Pour les résidents fiscaux suisses qui possèdent des biens immobiliers à l'étranger, la règles d'attribution en vertu des conventions de double imposition et du droit interne suisse. En règle générale :

• les biens immobiliers sont imposables à la l'État dans lequel il est situé (état source),
• La Suisse applique souvent la exemption avec progression méthode au niveau fédéral, c'est-à-dire
  • les revenus immobiliers étrangers sont exonérés de l'impôt fédéral suisse sur le revenu, mais
  • est prise en compte dans le calcul du taux d'imposition du revenu suisse.

Néanmoins, les biens étrangers et les dettes qui y sont liées sont généralement inclus dans le calcul de l'impôt suisse sur le revenu des personnes physiques. impôt sur la fortune au niveau cantonal et la progression de l'impôt fédéral sur le revenu, même si le revenu lui-même est exonéré. lui-même est exonéré.

9. Interaction avec les impôts cantonaux sur la propriété et la fortune

L'imposition des biens immobiliers ne peut être analysée au seul niveau fédéral. Les principaux aspects cantonaux sont les suivants :

• impôt sur la fortune sur la valeur des biens immobiliers,
• cantonales et municipales l'impôt sur le revenu sur les revenus locatifs et les loyers fictifs,
• impôt sur les plus-values immobilières sur les ventes,
• dans certains cantons, des impôts fonciers sur la propriété.

La charge globale pour les propriétaires varie considérablement d'un canton à l'autre. Pour une vue comparative, voir : Impôt suisse sur le revenu par canton .

10. Considérations pratiques pour les propriétaires

Pour gérer efficacement l'imposition fédérale des biens immobiliers, les particuliers doivent :

• retenir contrats de location et des résumés annuels des loyers,
• garder factures pour l'entretien et la rénovation travail, avec une distinction claire entre les éléments qui préservent la valeur et ceux qui l'augmentent. les éléments qui préservent la valeur et ceux qui l'augmentent,
• garder annuel états hypothécaires indiquant les intérêts et le principal,
• vérifier les valeur locative imputée et les remettre en question le cas échéant,
• examiner les incidences fiscales avant la vente ou le reclassement de biens (par exemple, d'un usage professionnel à un usage privé).

Pour les propriétaires transfrontaliers, il est important de se coordonner avec règles fiscales étrangères et les conventions de double imposition afin d'éviter la double imposition et d'optimiser le calendrier des transactions.

11. Prochaines étapes et guides connexes

L'imposition des biens immobiliers interagit avec plusieurs autres éléments de l'impôt fédéral direct suisse. Pour compléter votre analyse, vous devriez également consulter :

• Revenu imposable selon le droit fédéral suisse - y compris les revenus locatifs et immobiliers,
• Déductions fiscales fédérales - en particulier les déductions des intérêts de la dette et des frais d'entretien,
• Revenus exonérés et non imposables - y compris les règles relatives aux plus-values,
• Aspects fiscaux internationaux et conventions de double imposition - pour les biens immobiliers étrangers,
• Guide de l'impôt sur la fortune en Suisse - pour les implications en termes de richesse nette de la propriété.

Ensemble, ces guides fournissent une aperçu pratique en anglais de la façon dont les biens immobiliers sont traités dans le système fédéral suisse d'imposition des revenus.