Scenario immobiliare USA–Germania
Mantenere una casa negli Stati Uniti dopo il trasferimento in Germania
Mantenere una casa o un condominio negli Stati Uniti dopo essere diventati residenti in Germania può influire su entrambi i paesi. Il risultato fiscale dipende dal fatto che la proprietà rimanga disponibile per uso personale, sia affittata, produca una perdita o venga successivamente venduta.
Panoramica
La proprietà rimane negli Stati Uniti, ma la vostra residenza cambia
Dopo il trasferimento in Germania, gli Stati Uniti rimangono il paese di situs della proprietà, mentre la Germania potrebbe tassarti in qualità di residente sui redditi mondiali.
L'immobile dovrebbe quindi essere esaminato da entrambi i lati: la tassazione federale e statale statunitense dell'immobile stesso, e la tassazione nel paese di residenza tedesco sul reddito da locazione o su una successiva cessione.
Prospettiva fiscale tedesca
Il contenuto immobiliare di German TaxRep si concentra sulla tassazione in Germania della residenza fiscale per quanto riguarda proprietà immobiliari estere, redditi da beni immobili esteri e coordinamento dei trattati.
Destinazione d'uso
L'uso personale e l'uso locativo portano a differenti conseguenze fiscali
Tenuto come seconda casa
Una casa conservata per uso personale può comunque essere rilevante per l'analisi complessiva della residenza, in particolare intorno all'anno della partenza, anche se la sola proprietà non determina la residenza ai fini della convenzione.
Convertito in immobile in affitto
Una volta locati, l'affitto lordo, le spese operative, gli ammortamenti e i costi di finanziamento devono essere coordinati sia secondo le norme fiscali statunitensi che tedesche.
Uso promiscuo personale e di locazione
I periodi di uso personale e di locazione devono essere documentati perché l'allocazione delle spese e il trattamento fiscale possono variare in base all'uso della proprietà.
Tassazione continuativa
I redditi da locazione possono comparire in entrambi i sistemi fiscali
tassa federale e statale degli Stati Uniti
Il reddito da locazione derivante da immobili negli Stati Uniti rimane rilevante negli Stati Uniti. A seconda di dove si trova la proprietà, potrebbe anche essere necessario continuare la presentazione delle dichiarazioni a livello statale.
Dichiarazione dei redditi in Germania
Un residente in Germania potrebbe anche dover dichiarare l'immobile in affitto negli Stati Uniti e i relativi redditi in Germania, in base al trattamento applicabile del trattato.
Differenze di ammortamento
I calcoli degli ammortamenti statunitensi non dovrebbero essere copiati automaticamente nella dichiarazione tedesca. La base, la vita utile e gli importi deducibili possono differire.
Spese e finanziamenti
Interessi, tasse, riparazioni, costi di gestione e altre spese dovrebbero essere classificati separatamente secondo le norme di ciascun paese.
Vendita successiva
Una svendita dopo il trasferimento in Germania richiede una verifica preventiva
Calcolo della plusvalenza federale
La base originale, i miglioramenti di capitale, gli ammortamenti e i costi di vendita influenzano il calcolo della plusvalenza negli Stati Uniti.
Vendita di immobili negli Stati UnitiPrecedente utilizzo come abitazione principale
Il precedente utilizzo come abitazione principale può essere rilevante per l'analisi della vendita negli Stati Uniti e dovrebbe essere documentato prima che la proprietà venga convertita in uso locativo.
Vendita della precedente casa negli Stati UnitiTrattamento tedesco della vendita
Le norme interne tedesche e l'attribuzione dei trattati dovrebbero essere esaminate indipendentemente dal calcolo statunitense.
Imposta tedesca sulla vendita di proprietà negli Stati UnitiSgravio della doppia imposizione
Se entrambi i sistemi impongono tasse sulla transazione, i meccanismi della convenzione e del credito d'imposta estero devono essere coordinati.
Crediti d'imposta esteriPianificazione e documentazione
Conserva i record prima che diventino difficili da ricostruire
Documenti di acquisto originali
Conservare gli atti di chiusura, l'allocazione del prezzo di acquisto e i registri dei costi di acquisizione.
Miglioramenti di capitale
Conservare fatture e registrazioni delle migliorie che potrebbero aumentare il costo fiscalmente riconosciuto per una futura vendita.
Data di conversione dell'affitto
Documentare quando termina l'uso personale e inizia l'attività di locazione, comprese le condizioni e il valore della proprietà in quel momento.
Entrate e spese annuali
Tieni un registro completo degli affitti invece di affidarti solo ai dati della dichiarazione dei redditi statunitense per la dichiarazione tedesca.
Conversione di valuta
La rendicontazione tedesca richiede importi in euro, quindi le date delle transazioni e le cifre originali in dollari statunitensi devono rimanere disponibili.
Temppi dei saldi
Esaminare una disposizione pianificata prima di firmare, in particolare se la proprietà era precedentemente un'abitazione principale o ha accumulato ammortamenti.
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