USA–Deutschland Immobilien-Szenario
Ein US-amerikanisches Haus nach dem Umzug nach Deutschland behalten
Das Behalten eines Hauses oder einer Eigentumswohnung in den Vereinigten Staaten nach dem Wohnsitzwechsel nach Deutschland kann Auswirkungen auf beide Länder haben. Das steuerliche Ergebnis hängt davon ab, ob die Immobilie für die Eigennutzung verfügbar bleibt, vermietet wird, einen Verlust erwirtschaftet oder später verkauft wird.
Übersicht
Die Immobilie bleibt in den USA — aber Ihr Wohnsitz ändert sich
Nach dem Umzug nach Deutschland bleiben die Vereinigten Staaten das Belegenheitsland des Eigentums, während Deutschland Sie als Einwohner möglicherweise mit Ihrem weltweiten Einkommen besteuern kann.
Die Immobilie sollte daher von beiden Seiten aus betrachtet werden: die US-amerikanische Bundes- und Bundesstaatenbesteuerung der Immobilie selbst und die deutsche Besteuerung der Mieteinnahmen oder einer späteren Veräußerung im Wohnsitzstaat.
Deuerliche Sichtweise
Der Inhalt des Bereichs German TaxRep für Immobilien konzentriert sich auf die Besteuerung ausländischer Mietobjekte, ausländischer Mieteinnahmen und die abkommensrechtliche Koordination im deutschen Ansässigkeitsstaat.
Grundstücksnutzung
Die private Nutzung und die Vermietung haben unterschiedliche steuerliche Auswirkungen
Wird als Zweitwohnsitz genutzt
Ein für den persönlichen Gebrauch behaltenes Eigenheim kann für die allgemeine Wohnsitzanalyse weiterhin relevant sein, insbesondere um das Jahr des Wegzugs, auch wenn das Eigentum allein nicht über den abkommensrechtlichen Wohnsitz entscheidet.
In eine Mietwohnung umgewandelt
Nach der Vermietung müssen Bruttomiete, Betriebskosten, Abschreibung und Finanzierungskosten sowohl nach US-amerikanischen als auch nach deutschen Steuergesetzen aufeinander abgestimmt werden.
Gemischte Eigennutzung und Vermietung
Die Zeiträume der privaten Nutzung und der Vermietung sollten dokumentiert werden, da sich die Kostenumlage und die steuerliche Behandlung je nach Nutzung der Immobilie ändern können.
laufende Besteuerung
Mieteinnahmen können in beiden Steuersystemen anfallen
US-Bundes- und Landessteuer
Mieteinnahmen aus US-Immobilien bleiben in den Vereinigten Staaten relevant. Je nachdem, wo sich die Immobilie befindet, kann zudem weiterhin eine Steuererklärung auf Bundesstaatsebene erforderlich sein.
Deutsche Einkommensteuererklärung
Ein deutscher Resident muss die US-Mietimmobilie und deren Einkünfte vorbehaltlich der anwendbaren Abkommensregelung möglicherweise auch in Deutschland offenlegen.
Abschreibungsdifferenzen
US-Afskreibungsberechnungen sollten nicht automatisch in die deutsche Steuererklärung übernommen werden. Basis, Nutzdaur und absetzbare Beträge können abweichen.
Ausgaben und Finanzierung
Zinsen, Steuern, Reparaturen, Verwaltungskosten und sonstige Aufwendungen sind nach den Vorschriften der jeweiligen Länder separat auszuweisen.
Späterer Verkauf
Ein Verkauf nach dem Umzug nach Deutschland erfordert eine Vorabprüfung.
Berechnung des Bundesgewinns
Die ursprüngliche Anschaffungskostenbasis, Kapitalverbesserungen, Abschreibungen und Veräußerungskosten wirken sich auf die Berechnung des Gewinns in den USA aus.
US-ImmobilienverkaufFrühere Nutzung als Hauptwohnsitz
Die frühere Nutzung als Hauptwohnsitz kann für die Verkaufsanalyse in den USA von Bedeutung sein und sollte dokumentiert werden, bevor die Immobilie in eine Mietimmobilie umgewandelt wird.
Verkauf des früheren US-WohnsitzesDie deutsche Behandlung des Verkaufs
Nationale deutsche Vorschriften und die Abkommenszuordnung sollten unabhängig von der US-Berechnung überprüft werden.
Deutsche Steuer auf den Verkauf von Immobilien in den USADoppelbesteuerungsabkommen
Wenn beide Systeme Steuern auf die Transaktion erheben, müssen das Abkommen und die Mechanismen zur Anrechnung ausländischer Steuern aufeinander abgestimmt werden.
Ausländische SteuergutschriftenPlanung & Dokumentation
Bewahren Sie die Aufzeichnungen auf, bevor sie schwer zu rekonstruieren werden.
Originalkaufbelege
Behalten Sie Abschlussabrechnungen, Kaufpreisallokationen und Anschaffungskostenbelege auf.
Kapitalinvestitionen
Bewahren Sie Rechnungen und Belege über wertsteigernde Maßnahmen auf, die den steuerlichen Anschaffungswert für einen späteren Verkauf erhöhen können.
Datum der Umwandlung in ein Mietobjekt
Dokumentieren Sie, wann die Eigennutzung endet und die Vermietung beginnt, einschließlich des Zustands und des Werts der Immobilie zu diesem Zeitpunkt.
Jahreseinkommen und -ausgaben
Führen Sie ein vollständiges Mietkonto, anstatt sich für die deutsche Steuererklärung nur auf die Zahlen der US-Steuererklärung zu verlassen.
Währungsumrechnung
Für die deutsche Berichterstattung sind auf Euro basierende Beträge erforderlich, daher sollten Transaktionsdaten und die ursprünglichen US-Dollar-Beträge verfügbar bleiben.
Verkaufszeitpunkt
Prüfen Sie eine geplante Veräußerung vor der Unterzeichnung, insbesondere wenn es sich bei der Immobilie früher um einen Hauptwohnsitz handelte oder Abschreibungen vorgenommen wurden.
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