Vereinigte Staaten–Deutschland
Liegenschaften
Die Besteuerung von Immobilien im Verhältnis zwischen den USA und Deutschland hängt davon ab, wo sich die Immobilie befindet, wo der Eigentümer steuerlich ansässig ist, ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt wird und ob sie direkt oder über eine Gesellschaft gehalten wird. Mieteinnahmen, Abschreibungen, Finanzierung, Verkäufe und ausländische Steuergutschriften erfordern in beiden Ländern häufig separate Berechnungen.
Übersicht
Die Grundsteuer folgt dem Grundstück – aber der Wohnsitz ist nach wie vor wichtig
Immobilien sind eng mit dem Land verbunden, in dem sie sich befinden. Gleichzeitig kann auch das Wohnsitzland des Eigentümers Mieteinnahmen oder Gewinne besteuern und Entlastungen durch Abkommen oder ausländische Steuergutschriften gewähren.
Eine sachgerechte grenzüberschreitende Analyse trennt daher die Besteuerung im Quellenstaat von der Besteuerung im Ansässigkeitsstaat und gleicht beide anschließend ab. Dieselbe Immobilie kann zudem in den USA und in Deutschland zu unterschiedlichen Berechnungen von Abschreibungen, Aufwendungen und Veräußerungsgewinnen führen.
Deuerliche Sichtweise
Das deutsche TaxRep-Gegenstück konzentriert sich auf die deutsche Besteuerung von US-Immobilien und deutschem Eigentum von US-Steuerzahlern im jeweiligen Wohnsitzstaat.
Typische Situationen
Häufige US-deutsche Immobilienszenarien
Beibehaltung einer US-Immobilie nach dem Umzug nach Deutschland
Eigennutzung, Umnutzung zur Vermietung, Abschreibung und ein späterer Verkauf verändern jeweils die steuerliche Beurteilung im grenzüberschreitenden Kontext.
Szenario öffnenUS-Mietimmobilie als in Deutschland ansässige Person
Mieteinnahmen können in beiden Ländern angegeben werden, mit separaten Regeln für Ausgaben, Abschreibungen und ausländische Steuerentlastungen.
Szenario öffnenDeutscher Immobilienbesitz eines US-Steuerzahlers
Deutsche Mieteinnahmen oder Verkäufe können je nach US-Status des Steuerzahlers auch in den USA meldepflichtig bleiben.
Szenario öffnenVerkauf von US-Immobilien nach dem Umzug nach Deutschland
US-Veräußerungsgewinne, die deutsche Behandlung, die frühere Eigennutzung und ausländische Steuergutschriften sollten vor dem Abschluss des Verkaufs überprüft werden.
Szenario öffnenHauptwohnsitz in dem einen Land, Immobilie in dem anderen
Steuerbefreiungen für den Hauptwohnsitz, die Zuweisung nach Doppelbesteuerungsabkommen und lokale Immobiliengesetze können in den USA und Deutschland unterschiedlich zusammenwirken.
Szenario öffnenÜber eine LLC oder Gesellschaft gehaltene Immobilie
Die Einordnung von Rechtsträgern kann sich zwischen den USA und Deutschland unterscheiden und Auswirkungen auf die Einkommensteuer, die Berichterstattung und die Behandlung bei Veräußerungen haben.
Szenario öffnenSchlüsselfragen
Was muss koordiniert werden?
Wer hat das primäre Besteuerungsrecht?
Immobilieneinnahmen sind stark an das Land gebunden, in dem sich die Immobilie befindet, aber eine Besteuerung im Wohnsitzland kann dennoch anfallen.
Wie wird die Abschreibung berechnet?
US-amerikanische und deutsche Abschreibungsmethoden, Bemessungsgrundlagen und Nutzungsdauern können sich unterscheiden, weshalb die Steuererklärung des einen Landes nicht einfach in das andere übertragen werden sollte.
Welche Ausgaben sind absetzbar?
Zinsen, Reparaturen, Verwaltungskosten, Steuern und sonstige Kosten sollten nach US-amerikanischen und deutschen Vorschriften separat ausgewiesen werden.
Wie wird ein späterer Verkauf besteuert?
Die Berechnung von Veräußerungsgewinnen, vorherige Abschreibungen und die Regeln für den Hauptwohnsitz können in den beiden Ländern zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.
Wie wird eine Doppelbesteuerung vermieden?
Abkommensbestimmungen und ausländische Steuergutschriften müssen der Einkommensart, dem Zeitpunkt und dem Quellenland zugeordnet werden.
Spielt die Holding-Struktur eine Rolle?
Direktes Eigentum, LLCs, Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften können zu materiell unterschiedlichen Steuer- und Berichterstattungsergebnissen führen.
Technische Anleitungen
Immobilienthemen, die genauer untersucht werden sollten
US-Mietimmobilie für einen in Deutschland ansässigen Steuerzahler
Mieteinnahmen, Ausgaben, Abschreibung und Abstimmung der US-amerikanischen und deutschen Steuererklärung.
Anleitung lesenVerkauf von US-Immobilien durch einen in Deutschland ansässigen Steuerpflichtigen
Gewinnermittlung, deutsche Besteuerung, ausländische Steuergutschriften und Dokumentation.
Anleitung lesenDeutsche Immobilien für einen US-Steuerzahler
Einnahmen aus Vermietung, Verpachtung und Verkauf von Immobilien in Deutschland im US-Steuersystem.
Anleitung lesenAnrechnung ausländischer Steuern bei Immobilien
Abstimmung der im Belegenheitsstaat der Immobilie gezahlten Steuer mit der Steuer im Ansässigkeitsstaat.
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Entitätsklassifizierung, Berichterstattung und steuerliche Folgen von indirektem Eigentum.
Anleitung lesenUS-amerikanisch-deutsches Immobiliensteuerrecht
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