États-Unis-Allemagne
Immobilier
La fiscalité immobilière entre les États-Unis et l'Allemagne dépend de l'emplacement du bien, du lieu de résidence du propriétaire, de l'utilisation du bien (loué ou personnel) et de son mode de détention (direct ou par le biais d'une entité). Les revenus locatifs, l'amortissement, le financement, les ventes et les crédits d'impôt étrangers nécessitent souvent des calculs distincts dans les deux pays.
Vue d'ensemble
La taxation foncière suit le bien, mais la résidence a toujours de l'importance
L'immobilier est fortement lié au pays où il se situe. En même temps, le pays de résidence du propriétaire peut également imposer les revenus locatifs ou les plus-values et accorder un allègement par le biais de conventions ou de crédits d'impôt étrangers.
Une analyse transfrontalière rigoureuse sépare donc l'imposition du pays de la source de l'imposition du pays de résidence, puis les concilie. Un même bien peut également donner lieu à des calculs d'amortissement, de charges et de plus-values différents aux États-Unis et en Allemagne.
Perspective fiscale allemande
La contrepartie allemande de TaxRep se concentre sur l'imposition en Allemagne, au titre de la résidence, des biens immobiliers situés aux États-Unis et des biens immobiliers allemands détenus par des contribuables américains.
Situations typiques
Scénarios immobiliers courants entre les États-Unis et l'Allemagne
Conserver un bien immobilier aux États-Unis après son déménagement en Allemagne
L'usage personnel, la conversion en location, l'amortissement et la vente ultérieure modifient tous l'analyse fiscale transfrontalière.
Scénario ouvertPropriété locative aux États-Unis tout en résidant en Allemagne
Les revenus locatifs peuvent être déclarés dans les deux pays, avec des règles distinctes pour les dépenses, l'amortissement et l'allégement fiscal pour l'étranger.
Scénario ouvertPropriété allemande détenue par un contribuable américain
Les revenus de location ou de vente en Allemagne peuvent également rester imposables aux États-Unis, selon le statut du contribuable américain.
Scénario ouvertVente de biens immobiliers aux États-Unis après un déménagement en Allemagne
Le gain américain, le traitement allemand, l'utilisation antérieure de la résidence principale et les crédits d'impôt étrangers doivent être examinés avant la conclusion de la vente.
Scénario ouvertRésidence principale dans un pays, propriété dans l'autre
L'exonération de la résidence principale, l'attribution par convention fiscale et les règles de propriété locales peuvent interagir différemment aux États-Unis et en Allemagne.
Scénario ouvertPropriété détenue par le biais d'une LLC ou d'une société
La classification des entités peut différer entre les États-Unis et l'Allemagne et peut affecter l'impôt sur le revenu, le reporting et le traitement des ventes.
Scénario ouvertQuestions clés
Que faut-il coordonner ?
Qui détient le premier droit d'imposition ?
Les revenus immobiliers sont fortement liés au pays où le bien est situé, mais la fiscalité du pays de résidence peut tout de même s'appliquer.
Comment calcule-t-on l'amortissement ?
Les méthodes d'amortissement, les bases et les durées d'utilité américaines et allemandes pouvant différer, il ne suffit pas de copier la déclaration fiscale d'un pays dans l'autre.
Quelles sont les dépenses déductibles ?
Les intérêts, réparations, frais de gestion, impôts et autres coûts doivent être classés séparément selon les règles américaines et allemandes.
Comment une vente ultérieure est-elle taxée ?
Les calculs de plus-values, l'amortissement antérieur et les règles relatives à la résidence principale peuvent produire des résultats différents dans les deux pays.
Comment la double imposition est-elle éliminée ?
Les dispositions des conventions fiscales et les crédits d'impôt étranger doivent être mis en correspondance avec le type de revenu, le moment et le pays de source.
Est-ce que la structure de détention a de l'importance ?
La détention directe, les LLC, les sociétés de personnes et les sociétés de capitaux peuvent générer des résultats fiscaux et déclaratifs sensiblement différents.
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