Scénario de location immobilière entre les États-Unis et l'Allemagne
Propriété locative aux États-Unis pour un résident allemand
Une personne résidant en Allemagne qui possède un bien locatif aux États-Unis peut avoir des obligations fiscales dans les deux pays. Les États-Unis taxent les revenus liés à l'immobilier américain, tandis que l'Allemagne peut également exiger que l'activité de location soit mentionnée dans la déclaration de revenus allemande du résident. Les revenus, les dépenses, l'amortissement et l'allégement fiscal pour l'étranger nécessitent donc des calculs séparés et une coordination minutieuse.
Vue d'ensemble
La propriété est située aux États-Unis, mais le propriétaire réside en Allemagne.
L'immobilier américain reste fortement lié aux États-Unis en matière d'imposition dans le pays d'origine. En même temps, la résidence allemande peut faire entrer l'activité locative dans le système fiscal allemand.
La bonne approche ne consiste pas à copier le tableau des loyers américain dans la déclaration allemande. Les loyers bruts, les charges, l'amortissement, le financement et l'impôt payé doivent être reconstitués selon les règles de chaque pays, puis réconciliés par le biais de la convention fiscale et des crédits d'impôt étrangers applicables.
Perspective fiscale allemande
La contrepartie allemande de TaxRep se concentre sur l'imposition en Allemagne, pays de résidence, des revenus locatifs américains, l'application des conventions fiscales, la conversion en euros et l'imputabilité de l'impôt américain.
Fiscalité américaine
Les revenus locatifs américains restent soumis aux règles fiscales américaines
Revenu locatif fédéral
Le loyer brut, les charges d'exploitation, l'amortissement, les intérêts et les autres éléments liés aux biens immobiliers sont calculés conformément aux règles fiscales fédérales des États-Unis.
Impôt sur le revenu des États
L'État où se trouve le bien peut continuer d'exiger une déclaration de non-résident ou de résident selon les faits et la législation de l'État.
Ressortissant américain vs. non-ressortissant américain
Les citoyens américains et les titulaires de la carte verte sont soumis au système général de déclaration fiscale mondiale des États-Unis, tandis que les propriétaires non américains peuvent être soumis à des règles de déclaration et de retenue à la source différentes pour leurs revenus locatifs.
Fiscalité allemande
Le reporting allemand doit être basé sur les règles fiscales allemandes et non sur la déclaration américaine
Revenus locatifs bruts
Les quittances de loyer doivent être reconstituées en euros pour les déclarations allemandes, en utilisant les dates de transaction appropriées et la méthodologie de taux de change adéquate.
Déductions allemandes
Les dépenses déductibles doivent être examinées au regard du droit allemand, même si le même poste figure sur le relevé de location américain.
Dégrèvement d'impôt étranger
L'impôt fédéral ou des États-Unis payé sur les revenus locatifs peut être pertinent pour l'application d'une convention fiscale ou pour un crédit d'impôt étranger, selon la répartition précise des droits d'imposition.
Évaluation en allemand
La situation fiscale allemande définitive doit être conservée avec la déclaration fiscale américaine afin de pouvoir rapprocher ultérieurement les crédits d'impôt étrangers et les reports.
Amortissement et charges
Les calculs de loyer américains et allemands peuvent diverger sensiblement
Tableaux d'amortissement distincts
La base, la durée d'utilité et l'amortissement annuel peuvent différer entre les États-Unis et l'Allemagne.
Amortissement américain vs allemandIntérêts hypothécaires et frais de financement
Les intérêts et les frais de financement doivent être classés de manière indépendante selon les règles de chaque pays.
Carrefour immobilierDépense ou immobilisation ?
Les réparations, les rénovations et les améliorations capitales peuvent être traitées différemment et affecter à la fois les déductions annuelles et le gain ultérieur.
Vente de biens immobiliers aux États-UnisImpôt payé dans un pays
Les calculs du crédit pour impôt étranger doivent être fondés sur l'impôt réel attribuable aux revenus locatifs plutôt que sur l'impôt total payé dans l'autre pays.
Crédits d'impôt étrangers pour l'immobilierDocumentation
Garder un seul fichier de propriétés qui prend en charge les deux pays
Documents d'achat
Conservez les états financiers de clôture, les coûts d'acquisition et l'affectation du prix d'acquisition.
Grand livre des loyers annuels
Suivre le loyer brut par date de paiement plutôt que uniquement le flux de trésorerie net annuel.
Registres de dépenses
Conservez séparément les factures, les taxes, les assurances, les frais de gestion, les réparations et les coûts de financement.
Tableaux d'amortissement
Conservez des registres d'amortissement américains et allemands distincts au lieu d'utiliser un seul tableau pour les deux.
Déclarations de revenus d'État
Conservez toutes les déclarations de revenus d'État et les évaluations liées à la propriété.
Registres des devises
Préserver les montants originaux en dollars américains et les dates de transaction nécessaires pour les déclarations en euros en Allemagne.
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