Scenario di proprietà in affitto tra Stati Uniti e Germania
Immobile in affitto negli Stati Uniti per un residente tedesco
Una persona residente in Germania che possiede immobili in affitto negli Stati Uniti può avere obblighi fiscali in entrambi i paesi. Gli Stati Uniti tassano i redditi connessi agli immobili statunitensi, mentre la Germania può anche richiedere che l'attività di locazione sia inclusa nella dichiarazione dei redditi tedesca del residente. Redditi, spese, ammortamenti e sgravi per doppie imposizioni richiedono pertanto calcoli separati e un'attenta coordinazione.
Panoramica
La proprietà si trova negli Stati Uniti, ma il proprietario risiede in Germania.
Il settore immobiliare statunitense rimane fortemente legato agli Stati Uniti per quanto riguarda la tassazione nel Paese di origine. Allo stesso tempo, la residenza tedesca può far rientrare l'attività di locazione nel sistema fiscale tedesco.
L'approccio corretto non è quello di copiare il programma di locazione degli Stati Uniti nella dichiarazione dei redditi tedesca. L'affitto lordo, le spese, gli ammortamenti, i finanziamenti e le tasse pagate dovrebbero essere ricostruiti secondo le regole di ciascun paese e poi riconciliati tramite il trattato e i crediti d'imposta esteri applicabili.
Prospettiva fiscale tedesca
La controparte tedesca TaxRep si concentra sulla tassazione in Germania, in qualità di Paese di residenza, del reddito da locazione statunitense, sul trattamento convenzionale, sulla conversione in euro e sulla detraibilità dell'imposta statunitense.
Tassazione degli Stati Uniti
Il reddito da locazione negli Stati Uniti rimane soggetto alle norme fiscali statunitensi
Reddito da locazione federale
Il canone lordo, le spese operative, gli ammortamenti, gli interessi e le altre voci relative agli immobili sono calcolati secondo le norme fiscali federali degli Stati Uniti.
Imposta sul reddito statale
Lo stato in cui si trova la proprietà potrebbe continuare a richiedere una dichiarazione dei redditi per non residenti o residenti a seconda dei fatti e della legge statale.
Soggetto statunitense contro soggetto non statunitense
I cittadini statunitensi e i titolari di Green Card seguono il sistema generale di dichiarazione dei redditi su scala mondiale degli Stati Uniti, mentre i proprietari non statunitensi possono essere soggetti a diverse norme di dichiarazione e ritenuta fiscale per i redditi da locazione.
Tassazione tedesca
La rendicontazione tedesca dovrebbe basarsi sulle norme fiscali tedesche, non sulla dichiarazione statunitense.
Reddito da locazione lordo
Le ricevute di affitto devono essere ricostruite in euro per la rendicontazione tedesca, utilizzando le date di transazione appropriate e la metodologia dei tassi di cambio.
Detrazioni tedesche
Le spese deducibili devono essere verificate ai sensi della legge tedesca, anche se la stessa voce compare nel prospetto di locazione degli Stati Uniti.
Credito d'imposta per redditi prodotti all'estero
L'imposta federale o statale degli Stati Uniti pagata sul reddito da locazione può essere rilevante per lo sgravio fiscale in base ai trattati o per un credito d'imposta estero, a seconda della precisa ripartizione dei diritti impositivi.
Valutazione tedesca
La posizione fiscale finale tedesca deve essere conservata insieme alla dichiarazione dei redditi degli Stati Uniti in modo che i crediti d'imposta esteri successivi e le eccedenze riportate a nuovo possano essere riconciliati.
Ammortamento e Spese
I calcoli degli affitti negli Stati Uniti e in Germania possono divergere notevolmente
Piani di ammortamento separati
La base, la vita utile e l'ammortamento annuo possono differire tra Stati Uniti e Germania.
Ammortamento USA vs. GermaniaInteressi sui mutui e costi di finanziamento
Gli oneri finanziari e di interessi devono essere classificati in modo indipendente secondo le norme di ciascun paese.
Polo immobiliareCosto o capitalizzazione?
Riparazioni, ristrutturazioni e miglioramenti di capitale possono essere trattati in modo diverso e influire sia sulle detrazioni annuali che sulla plusvalenza successiva.
Vendita di beni immobili negli Stati UnitiImposta pagata in un paese
Il calcolo del credito d'imposta estero dovrebbe basarsi sull'imposta effettiva imputabile al reddito da locazione anziché sull'imposta totale pagata nell'altro paese.
Credito d'imposta estero per immobiliDocumentazione
Mantenere un unico file di proprietà che supporta entrambi i paesi
Documenti di acquisto
Mantieni le dichiarazioni di chiusura, i costi di acquisizione e l'allocazione del prezzo di acquisto.
Registro degli affitti annuali
Traccia l'affitto lordo per data di pagamento anziché solo il flusso di cassa netto annuale.
Registri delle spese
Conserva fatture, tasse, assicurazione, costi di gestione, riparazioni e costi di finanziamento separatamente.
Piani di ammortamento
Mantenere registri di ammortamento separati per gli Stati Uniti e la Germania invece di utilizzare un unico piano per entrambi.
Dichiarazioni dei redditi statali
Conserva tutte le dichiarazioni dei redditi statali e gli accertamenti fiscali relativi alla proprietà.
Registri valutari
Conservare gli importi originali in dollari statunitensi e le date delle transazioni necessarie per la rendicontazione in euro tedeschi.
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