Mietimmobilien-Szenario: USA und Deutschland
US-Mietimmobilie für einen in Deutschland ansässigen Steuerzahler
Eine Person mit Wohnsitz in Deutschland, die eine vermietete Immobilie in den Vereinigten Staaten besitzt, kann in beiden Ländern steuerpflichtige Verpflichtungen haben. Die Vereinigten Staaten besteuern Einkünfte im Zusammenhang mit US-Immobilien, während Deutschland zudem verlangen kann, dass die Vermietungstätigkeit in der deutschen Steuererklärung des Einwohners berücksichtigt wird. Einnahmen, Ausgaben, Abschreibungen und ausländische Steuerentlastungen erfordern daher separate Berechnungen und eine sorgfältige Abstimmung.
Übersicht
Das Eigentum befindet sich in den USA, aber der Eigentümer hat seinen Wohnsitz in Deutschland.
US-amerikanische Immobilien bleiben hinsichtlich der Quellenbesteuerung eng mit den Vereinigten Staaten verbunden. Gleichzeitig kann ein deutscher Wohnsitz dazu führen, dass die Vermietungstätigkeit in das deutsche Steuersystem einbezogen wird.
Der richtige Ansatz besteht nicht darin, das US-Mietverzeichnis in die deutsche Steuererklärung zu kopieren. Bruttomiete, Ausgaben, Abschreibungen, Finanzierungs- und gezahlte Steuern sollten nach den Regeln des jeweiligen Landes rekonstruiert und anschließend über das Abkommen und anwendbare ausländische Steuergutschriften abgeglichen werden.
Deuerliche Sichtweise
Das deutsche TaxRep-Gegenstück konzentriert sich auf die deutsche Besteuerung von US-MietEinkünften im Ansässigkeitsstaat, die Behandlung nach dem Doppelbesteuerungsabkommen, die Euro-Umrechnung und die Anrechenbarkeit der US-Steuer.
US-Steuern
Mieteinnahmen in den USA unterliegen weiterhin den US-Steuergesetzen.
Bundesmieteneinkommen
Bruttomiete, Betriebskosten, Abschreibungen, Zinsen und andere immobilienbezogene Posten werden nach den Steuergesetzen der US-Bundesstaaten berechnet.
Kirchensteuer
Der Staat, in dem sich die Immobilie befindet, kann je nach Sachverhalt und Landesrecht weiterhin die Abgabe einer Steuererklärung für Gebietsfremde oder Inländer verlangen.
U.S.-Person vs. Nicht-U.S.-Person
US-Bürger und Inhaber einer Green Card unterliegen dem allgemeinen weltweiten US-Steuersystem, während nicht-amerikanische Eigentümer bei Mieteinnahmen anderen US-Melde- und Quellensteuerregeln unterliegen können.
Deutsche Besteuerung
Das deutsche Berichtswesen sollte auf den deutschen Steuervorschriften basieren, nicht auf der US-Steuererklärung.
Bruttomieteinnahmen
Mietquittungen sollten für die deutsche Berichterstattung unter Verwendung der entsprechenden Transaktionsdaten und der Wechselkursmethodik in Euro rekonstruiert werden.
Deutsche Abzüge
Absetzbare Aufwendungen müssen nach deutschem Recht geprüft werden, auch wenn derselbe Posten in der US-Vermietungsübersicht aufgeführt ist.
Ausländische Steuerentlastung
Die auf die Mieteinnahmen gezahlten US-Bundes- oder Staatssteuern können je nach genauer Zuordnung der Besteuerungsrechte für die Entlastung nach einem Doppelbesteuerungsabkommen oder eine ausländische Steuergutschrift relevant sein.
Deutsch-Beurteilung
Die endgültige deutsche steuerliche Position sollte zusammen mit der US-Steuererklärung aufbewahrt werden, damit spätere ausländische Steuergutschriften und Vorträge abgeglichen werden können.
Abschreibungen & Aufwendungen
Die US-amerikanischen und deutschen Mietberechnungen können sich erheblich voneinander unterscheiden.
Separate Abschreibungstabellen
Basis, Nutzungsdauer und jährliche Abschreibung können sich zwischen den USA und Deutschland unterscheiden.
US-amerikanische im Vergleich zu deutscher AbschreibungHypothekenzinsen und Finanzierungskosten
Zinsen und Finanzierungsaufwendungen sollten gemäß den Vorschriften des jeweiligen Landes unabhängig klassifiziert werden.
Immobilien-HubAufwand oder Aktivierung?
Reparaturen, Renovierungen und werterhöhende Investitionen können unterschiedlich behandelt werden und sowohl die jährlichen Abzüge als auch den späteren Gewinn beeinflussen.
Verkauf von US-ImmobilienIn einem Land gezahlte Steuer
Berechnungen für die Anrechnung ausländischer Steuern sollten auf der tatsächlichen Steuer basieren, die auf die Mieteinnahmen entfällt, und nicht auf der im anderen Land insgesamt gezahlten Steuer.
Anrechnung ausländischer Steuern auf ImmobilienDokumentation
Verwalten Sie eine einzige Eigenschaftendatei, die beide Länder unterstützt
Kaufunterlagen
Behalten Sie Abschlusskosten, Anschaffungskosten und Kaufpreisallokation bei.
Jahresmietnachweis
Erfassen Sie die Bruttomiete nach Zahlungsdatum und nicht nur den jährlichen Nettobruch-Cashflow.
Spesenabrechnung
Bewahren Sie Rechnungen, Steuern, Versicherungen, Verwaltungsgebühren, Reparaturen und Finanzierungskosten separat auf.
Abschreibungstabellen
Führen Sie getrennte Abschreibungsunterlagen für die USA und Deutschland, anstatt einen gemeinsamen Abschreibungsplan für beide zu verwenden.
Staatliche Steuererklärungen
Bewahren Sie alle mit der Immobilie zusammenhängenden staatlichen Einkommensteuererklärungen und Steuerbescheide auf.
Währungsdatensätze
Behalten Sie die ursprünglichen US-Dollar-Beträge und Transaktionsdaten bei, die für die Berichterstattung in Euro in Deutschland erforderlich sind.
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