Immobilienverkaufsszenario USA–Deutschland
Verkauf von US-Immobilien durch einen in Deutschland ansässigen Steuerpflichtigen
Der Verkauf von US-Immobilien während des Wohnsitzes in Deutschland kann in beiden Ländern steuerliche Konsequenzen nach sich ziehen. Die Vereinigten Staaten besteuern im Allgemeinen Gewinne im Zusammenhang mit US-Immobilien, während Deutschland möglicherweise auch verlangt, dass der Gewinn nach deutschen Steuerregeln ausgewiesen wird. Frühere Vermietung, Abschreibungen, die Historie als Hauptwohnsitz, die bundesstaatliche Steuer und Währungseffekte können dabei von Bedeutung sein.
Übersicht
Die Immobilie befindet sich in den USA, aber der Verkäufer hat seinen Wohnsitz in Deutschland.
US-amerikanische Immobilien bleiben für die Besteuerung im Herkunftsland eng mit den Vereinigten Staaten verbunden. Ein deutscher Wohnsitz kann eine zweite Ebene der Besteuerung und Meldepflicht hinzufügen.
Die Transaktion sollte daher vor der Einreichung unter beiden Steuersystemen modelliert werden. Die Berechnungen des Gewinns in den USA und in Deutschland können unterschiedliche Anschaffungs- bzw. Buchwert-, Abschreibungs- und Währungsregeln anwenden, sodass derselbe Verkauf in den beiden Ländern zu unterschiedlichen steuerpflichtigen Gewinnen führen kann.
Deuerliche Sichtweise
Das deutsche TaxRep-Gegenstück konzentriert sich auf die deutsche steuerliche Behandlung des Verkaufs, einschließlich der Besteuerung im Wohnsitzland, der Berechnung des Euro-Gewehrs und der Anrechenbarkeit der US-Steuer.
US-Steuern
Sowohl die US-Bundes- als auch die bundesstaatlichen Steuern können von Bedeutung sein
Bundeseinkommensteuer auf Veräußerungsgewinne
Die Berechnung des US-Gewinns beginnt mit dem Veräußerungserlös, der angepassten Basis und allen relevanten Verkaufskosten gemäß den US-Steuervorschriften.
Vorherige Mietwagenabschreibung
Die in den Vermietungsjahren geltend gemachte Abschreibung kann die steuerliche Behandlung des Verkaufs in den USA beeinflussen und sollte sorgfältig rekonstruiert werden.
Landessteuer
Der Staat, in dem sich das Eigentum befindet, kann je nach Landesgesetz und Status des Verkäufers ebenfalls den Gewinn besteuern und eine separate Steuererklärung verlangen.
Deutsche Besteuerung
Deutschland benötigt möglicherweise eine eigene Gewinnberechnung
Besteuerung im deutschen Wohnsitzstaat
Ein in Deutschland ansässiger Steuerpflichtiger muss den Gewinn aus US-Immobilien möglicherweise in seiner deutschen Steuererklärung berücksichtigen, vorbehaltlich der anwendbaren abkommensrechtlichen Regelungen.
Berechnung des Euro-Gewinns
Kaufpreis, Herstellungskosten und Veräußerungserlös müssen möglicherweise separat in Euro umgerechnet werden, was zu einem anderen Gewinn als beim US-Dollar-Ergebnis führt.
Ausländische Steuerentlastung
Auf den Verkauf gezahlte US-Bundes- oder Staatssteuern können für eine deutsche Entlastung relevant sein, abhängig von der Zuweisung im Abkommen und den deutschen Anrechnungsregeln.
Zeitmessung
Abschlussdatum, Zeitpunkt der Zahlung und endgültige Steuerveranlagungen können sich darauf auswirken, wann eine Entlastung verfügbar ist und wie die beiden Steuererklärungen aufeinander abgestimmt werden.
Basis, Wohnsitzverlauf & Abschreibung
Die Verkaufskalkulation hängt von der vollständigen Objekthistorie ab.
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Anschaffungskosten, Verbesserungen und andere Anpassungen der Basis sollten vor der Berechnung des Gewinns rekonstruiert werden.
Immobilien-HubEhemaliges Haupthaus in den USA
Eine vorherige Eigennutzung kann sich auf die steuerliche Behandlung des Hausverkaufs in den USA auswirken und sollte auch nach deutschem Recht überprüft werden.
Vorschriften für den HauptwohnsitzIn Vermietung umgewandelt
Die Umwandlung in eine vermietete Immobilie erzeugt eine Abschreibungshistorie, die sowohl die Jahreserklärung als auch den späteren Verkauf beeinflussen kann.
US-Mietimmobilie für einen in Deutschland ansässigen EinwohnerDoppelbesteuerungsabkommen
Wo beide Länder den Gewinn besteuern, sollten vor der endgültigen Einreichung die ausländische Steuergutschrift und die Abkommenskoordination überprüft werden.
Anrechnung ausländischer Steuern auf ImmobilienPlanung vor dem Schließen
Überprüfen Sie den Verkauf, bevor die Transaktion abgeschlossen ist.
Ursprüngliche Kaufbelege
Sammeln Sie den Kaufvertrag, die Abrechnung zum Abschluss und die ursprünglichen Belege.
Kapitalinvestitionen
Identifizieren Sie Renovierungen und Verbesserungen, die die steuerliche Basis in einem oder beiden Steuersystemen erhöhen können.
Abschreibungsverlauf
Rekonstruieren Sie alle in den Vermietungsjahren geltenden US- und deutschen Abschreibungen.
Wohnsitzverlauf
Dokumentieren Sie Zeiträume der Eigennutzung, der Vermietung und das Datum des Beginns des deutschen Wohnsitzes.
Steuerpflicht auf Länderebene
Schätzen Sie jede mit dem Verkauf verbundene staatliche Einkommensteuer, bevor Sie die gesamte Anrechnung ausländischer Steuern berechnen.
Währungsumrechnung
Modellieren Sie den deutschen Euro-Gewinn separat von dem US-Dollar-Gewinn, bevor Sie sich auf eine Nettosteuerschätzung stützen.
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