Scénario de vente immobilière entre les États-Unis et l'Allemagne
Vente de biens immobiliers aux États-Unis par un résident allemand
La vente de biens immobiliers américains alors que l'on réside en Allemagne peut entraîner des conséquences fiscales dans les deux pays. Les États-Unis taxent généralement les plus-values liées aux biens immobiliers américains, tandis que l'Allemagne peut également exiger que la plus-value soit déclarée selon ses propres règles fiscales. L'utilisation locative antérieure, l'amortissement, l'historique de résidence principale, l'impôt d'État et les effets de change peuvent tous entrer en ligne de compte.
Vue d'ensemble
La propriété est située aux États-Unis, mais le vendeur réside en Allemagne
L'immobilier américain reste fortement lié aux États-Unis en matière d'imposition dans le pays d'origine. La résidence allemande peut ajouter une deuxième couche d'imposition et de déclaration.
La transaction doit par conséquent être modélisée selon les deux régimes fiscaux avant la déclaration. Les calculs de plus-value aux États-Unis et en Allemagne pouvant utiliser des règles différentes en matière de base de coût, d'amortissement et de devise, une même vente peut générer des plus-values imposables différentes dans les deux pays.
Perspective fiscale allemande
La contrepartie fiscale allemande TaxRep se concentre sur le traitement fiscal allemand de la vente, y compris l'imposition dans le pays de résidence, le calcul des gains en euros et l'imputabilité de l'impôt américain.
Fiscalité américaine
Les impôts fédéraux et étatiques américains peuvent tous deux avoir leur importance
Plus-value fédérale
Le calcul de la plus-value aux États-Unis commence par le produit de la vente, la base d'imposition ajustée et tous les frais de vente pertinents selon les règles fiscales américaines.
Amortissement antérieur de location
La dépréciation réclamée pendant les années de location peut affecter le traitement fiscal américain de la vente et doit être reconstituée avec soin.
Impôt d'État
L'État où se situe le bien immobilier peut également imposer la plus-value et exiger une déclaration distincte, selon la législation de l'État et le statut du vendeur.
Fiscalité allemande
L'Allemagne pourrait exiger son propre calcul de plus-value
Imposition dans le pays de résidence en Allemagne
Un résident allemand peut devoir déclarer la plus-value immobilière américaine dans sa déclaration de revenus allemande, sous réserve du traitement applicable de la convention fiscale.
Calcul du gain en euros
Le prix d'achat, les coûts d'amélioration et le produit de la vente devront peut-être être convertis séparément en euros, ce qui donnera un gain différent de celui calculé en dollars américains.
Dégrèvement d'impôt étranger
L'impôt fédéral ou des États-Unis payé sur la vente peut être pertinent pour l'allègement fiscal allemand, selon la répartition prévue par la convention et les règles allemandes en matière de crédit d'impôt.
Calendrier
La date de clôture, le délai de paiement et les cotisations fiscales finales peuvent influer sur le moment où l'allègement est disponible et sur la manière dont les deux déclarations sont coordonnées.
Base, historique de résidence et amortissement
Le calcul de la vente dépend de l'historique complet du bien
Frais d'acquisition et d'amélioration
Les frais d'acquisition, les améliorations et les autres ajustements de la base de calcul doivent être reconstitués avant de calculer la plus-value.
Carrefour immobilierAncienne résidence principale aux États-Unis
Une utilisation personnelle antérieure peut avoir une incidence sur l'analyse de la vente immobilière aux États-Unis et doit également être examinée au regard du droit allemand.
Règles relatives à la résidence principalePropriété convertie en location
La conversion en location crée un historique d'amortissement qui peut affecter à la fois les déclarations annuelles et la vente ultérieure.
Propriété locative aux États-Unis pour un résident allemandAllégement de la double imposition
Lorsque les deux pays imposent la plus-value, le crédit d'impôt étranger et la coordination des conventions fiscales doivent être examinés avant la déclaration définitive.
Crédits d'impôt étrangers pour l'immobilierPlanification avant la clôture
Vérifiez la vente avant que la transaction ne soit finalisée
Registres d'achats originaux
Rassemblez le contrat d'achat, le décompte de clôture et les documents relatifs à la base d'origine.
Améliorations capitales
Identifier les rénovations et améliorations susceptibles d'augmenter la base de coût dans un ou les deux régimes fiscaux.
Historique des amortissements
Reconstituez toutes les amortissements américains et allemands réclamés pendant les années de location.
Historique de résidence
Documenter les périodes d'utilisation personnelle, d'utilisation locative et la date à laquelle la résidence en Allemagne a commencé.
Exposition fiscale étatique
Estimez tout impôt sur le revenu des sociétés associé à la vente avant de calculer le dégrèvement total pour impôt étranger.
Conversion de devises
Modélisez séparément le gain de l'euro allemand et le gain du dollar américain avant de vous baser sur une estimation nette des impôts.
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