Scénario immobilier États-Unis–Allemagne
Conserver une maison aux États-Unis après son déménagement en Allemagne
Conserver une maison ou un appartement aux États-Unis après être devenu résident en Allemagne peut avoir des conséquences dans les deux pays. Le résultat fiscal dépend du fait que le bien reste disponible pour un usage personnel, soit loué, génère une perte ou soit vendu ultérieurement.
Vue d'ensemble
Le bien reste aux États-Unis, mais votre lieu de résidence change
Après votre déménagement en Allemagne, les États-Unis demeurent le pays de situation des biens, tandis que l'Allemagne peut vous imposer en tant que résident sur vos revenus mondiaux.
La propriété doit par conséquent être examinée sous deux angles : l'imposition fédérale et étatique américaine du bien lui-même, et l'imposition par le pays de résidence allemand des revenus locatifs ou d'une cession ultérieure.
Perspective fiscale allemande
Le contenu immobilier de TaxRep Allemagne se concentre sur l'imposition dans le pays de résidence allemand des biens locatifs étrangers, des revenus immobiliers étrangers et de la coordination des traités.
Utilisation du bien
L'usage personnel et l'usage locatif entraînent des conséquences fiscales différentes.
Conservé comme résidence secondaire
Une résidence conservée pour usage personnel peut toujours être pertinente pour l'analyse globale de la résidence, en particulier autour de l'année du départ, même si la seule propriété ne détermine pas la résidence fiscale selon la convention.
Converti en location
Une fois loués, le loyer brut, les charges d'exploitation, l'amortissement et les coûts de financement doivent être coordonnés selon les règles fiscales américaines et allemandes.
Utilisation mixte personnelle et locative
Les périodes d'utilisation personnelle et de location doivent être documentées car la répartition des dépenses et le traitement fiscal peuvent changer en fonction de l'utilisation du bien.
Fiscalité permanente
Les revenus locatifs peuvent figurer dans les deux régimes fiscaux
Impôts fédéraux et d'État américains
Les revenus locatifs provenant de biens immobiliers aux États-Unis restent imposables aux États-Unis. Une déclaration au niveau de l'État peut également rester nécessaire selon l'emplacement du bien.
Déclaration d'impôt sur le revenu en Allemagne
Un résident allemand peut également devoir déclarer le bien immobilier loué aux États-Unis et ses revenus en Allemagne, sous réserve du traitement applicable en vertu de la convention fiscale.
Écarts d'amortissement
Les calculs d'amortissement américains ne doivent pas être automatiquement copiés dans la déclaration allemande. La base, la durée d'utilité et les montants déductibles peuvent différer.
Dépenses et financement
Les intérêts, les impôts, les réparations, les frais de gestion et autres dépenses doivent être classés séparément selon les règles de chaque pays.
Vente ultérieure
Une vente après un déménagement en Allemagne nécessite un examen préalable
Calcul du gain fédéral
La base d'origine, les améliorations en capital, l'amortissement et les frais de vente influencent le calcul de la plus-value aux États-Unis.
Vente de biens immobiliers aux États-UnisUtilisation précédente comme résidence principale
L'utilisation antérieure comme résidence principale peut être pertinente pour l'analyse de la vente aux États-Unis et doit être documentée avant que la propriété ne soit convertie à un usage locatif.
Vente de l'ancienne résidence aux États-UnisTraitement fiscal allemand de la vente
Les règles internes allemandes et l'attribution par traité doivent être examinées indépendamment du calcul américain.
Impôt allemand sur la vente d'un bien immobilier aux États-UnisAllégement de la double imposition
Si les deux systèmes imposent la transaction, les mécanismes de la convention fiscale et du crédit d'impôt étranger doivent être coordonnés.
Crédits d'impôts étrangersPlanification et documentation
Conservez les registres avant qu'ils ne deviennent difficiles à reconstituer
Documents d'achat originaux
Conservez les décomptes de clôture, l'affectation du prix d'acquisition et les registres des frais d'acquisition.
Améliorations capitales
Conservez les factures et les justificatifs des améliorations qui pourraient augmenter le prix de base pour une vente ultérieure.
Date de conversion en copropriété
Documentez le moment où l'usage personnel prend fin et où l'activité de location commence, y compris l'état et la valeur du bien à ce moment-là.
Revenus et dépenses annuels
Tenez un grand livre des loyers complet au lieu de vous fier uniquement aux chiffres des déclarations de revenus américaines pour la déclaration allemande.
Conversion de devises
La comptabilité allemande exige des montants en euros, c'est pourquoi les dates des transactions et les chiffres originaux en dollars américains doivent rester disponibles.
Moment des soldes
Examinez une aliénation projetée avant de signer, en particulier si le bien a été une résidence principale par le passé ou a accumulé des amortissements.
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