USA–Deutschland Immobilien-Szenario
Deutsche Immobilie für einen US-Steuerzahler
Ein US-Steuerzahler, der Immobilien in Deutschland besitzt, hat möglicherweise Steuer- und Erklärungspflichten in beiden Ländern. Deutschland behält sich im Allgemeinen das Besteuerungsrecht für deutsche Immobilien vor, während US-Bürger, Green-Card-Inhaber und andere US-Steuerzahler zudem Mieteinnahmen, Ausgaben und einen späteren Verkauf in ihrer US-Steuererklärung angeben müssen.
Übersicht
Deutsche Immobilien bleiben bei der Quellenbesteuerung an Deutschland gebunden
Der Besitz deutscher Immobilien kann steuerliche Pflichten in Deutschland begründen, selbst wenn der Eigentümer in den Vereinigten Staaten lebt. Für einen US-Steuerzahler kann dieselbe Immobilie zudem Teil des weltweiten US-Einkommensteuersystems sein.
Die länderübergreifende Analyse sollte die deutsche Quellenbesteuerung von der US-amerikanischen Besteuerung auf Basis des Wohnsitzes oder der Staatsbürgerschaft trennen und anschließend Abschreibungen, Aufwendungen, Währungsumrechnungen und ausländische Steuergutschriften koordinieren.
Deuerliche Sichtweise
Das deutsche TaxRep-Gendant konzentriert sich auf die deutsche Besteuerung von Mieteinnahmen, Grundstücksausgaben, Abschreibungen und Veräußerungsgewinnen aus deutschem Immobilienbesitz eines in den USA ansässigen Steuerzahlers.
Deutsche Besteuerung
Deutschland kann weiterhin Einkünfte aus deutschem Immobilienbesitz besteuern
Deutsche Mieteinnahmen
Mieteinnahmen aus deutschen Immobilien können in Deutschland steuerpflichtig bleiben, selbst wenn der Eigentümer in den Vereinigten Staaten ansässig ist.
Beschränkte Steuerpflicht
Ein gebietsfremder Eigentümer kann weiterhin deutsche Erklärungspflichten haben, da deutsche Immobilien ein inländisches Vermögen bleiben.
Deutscher Immobilienverkauf
Ein späterer Verkauf kann in Deutschland je nach Erwerbs-, Nutzungs- und Haltedauer der Immobilie relevant bleiben.
US-Steuern
US-Steuerzahler müssen möglicherweise auch die deutsche Immobilie melden
Mieteinnahmen
US-Bürger und andere US-Steuerzahler müssen deutsche Mieteinnahmen im Allgemeinen in die US-Bundessteuerberechnung einbeziehen.
US-Abschreibung
US-amerikanische Abschreibungsvorschriften können sich erheblich von deutschen Abschreibungen unterscheiden, weshalb möglicherweise ein separates US-Verzeichnis erforderlich ist.
Währungsumrechnung
In Euro lautende Einnahmen, Ausgaben und Basisbeträge müssen für die US-Berichterstattung in US-Dollar umgerechnet werden.
Ausländische Steuergutschriften
Die auf die Immobilie entfallende deutsche Einkommensteuer kann vorbehaltlich der geltenden Zuordnungs- und Begrenzungsregeln für die Anrechnung der US-ausländischen Steuer von Bedeutung sein.
Abschreibungen & Aufwendungen
Verwenden Sie nicht die Mietberechnung eines Landes für die andere Rückgabe
Separate Abschreibungstabellen
Basis, Gebäudezuweisung und Abschreibungszeiträume können zwischen Deutschland und den Vereinigten Staaten variieren.
US-amerikanische im Vergleich zu deutscher AbschreibungReparaturen, Steuern und Finanzierung
Grundsteuern, Hypothekenzinsen, Reparaturen und andere Kosten sollten nach den steuerlichen Bestimmungen jedes Landes separat geprüft werden.
Immobilien-HubDeutsche Steuer in der US-Steuererklärung
Die für die Immobilie gezahlte deutsche Steuer sollte dem entsprechenden US-Einkommen und -Steuerjahr zugeordnet werden, bevor ausländische Steuergutschriften geltend gemacht werden.
Anrechnung ausländischer Steuern auf ImmobilienJährliche Abstimmung
Deutsche Mietunterlagen und US-Berichte sollten aus einer einheitlichen Immobiliendatei mit separaten Länderberechnungen erstellt werden.
Steuererklärungen und BerichterstattungVerkauf der Immobilie
Ein späterer Verkauf kann zu unterschiedlichen Gewinnberechnungen in Deutschland und den USA führen.
Berechnung des deutschen Gewinns
Die deutsche Besteuerung hängt vom Anschaffungsdatum, der Besitzhistorie, der Nutzung der Immobilie und weiteren deutschen Vorschriften ab.
US-Gewinnberechnung
Die US-Steuererklärung erfordert möglicherweise eine separate Gewinnberechnung unter Verwendung der US-Basis, der Abschreibung und der US-Dollar-Umrechnung.
Frühere Abschreibung
Die während der Vermietungsjahre geltend gemachten Abschreibungen können die steuerlichen Folgen eines späteren Verkaufs in beiden Systemen beeinflussen.
Historie des Hauptwohnsitzes
Wenn das Grundstück zuvor ein Hauptwohnsitz war, kann die Wohnhistorie die verfügbare Veräußerungsvergünstigung beeinflussen.
Ausländische Steuergutschriften
Wenn beide Länder den Gewinn besteuern, sollten das Abkommen und die US-Vorschriften zur ausländischen Steuergutschrift vor der Steuererklärung aufeinander abgestimmt werden.
Währungseffekte
Änderungen des EUR/USD-Wechselkurses können dazu führen, dass sich der Gewinn in US-Dollar erheblich von dem in Euro unterscheidet.
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