Scenario immobiliare USA–Germania
Immobile tedesco per un contribuente statunitense
Un contribuente statunitense che possiede immobili in Germania potrebbe avere obblighi di dichiarazione e fiscali in entrambi i paesi. La Germania mantiene generalmente i diritti di imposizione fiscale sugli immobili tedeschi, mentre i cittadini statunitensi, i titolari di carta verde e altri contribuenti statunitensi potrebbero anche dover dichiarare redditi da locazione, spese e una successiva vendita nella dichiarazione dei redditi federale degli Stati Uniti.
Panoramica
Il settore immobiliare tedesco rimane legato alla Germania per la tassazione nel paese d'origine
La proprietà di immobili tedeschi può creare obblighi fiscali in Germania anche quando il proprietario vive negli Stati Uniti. Per un contribuente statunitense, la stessa proprietà può anche far parte del sistema di imposta sul reddito mondiale degli Stati Uniti.
L'analisi transfrontaliera dovrebbe separare la tassazione tedesca del paese di origine dalla tassazione statunitense basata sulla residenza o sulla cittadinanza, per poi coordinare ammortamenti, spese, conversione di valuta e crediti d'imposta esteri.
Prospettiva fiscale tedesca
La controparte tedesca di TaxRep si concentra sulla tassazione tedesca dei redditi da locazione, delle spese immobiliari, dell'ammortamento e delle plusvalenze derivanti da beni immobili tedeschi posseduti da un contribuente residente negli Stati Uniti.
Tassazione tedesca
La Germania può continuare a tassare i redditi derivanti da immobili tedeschi
redditi da locazione tedeschi
I proventi delle locazioni di immobili tedeschi possono rimanere imponibili in Germania anche quando il proprietario risiede negli Stati Uniti.
Responsabilità fiscale limitata
Un proprietario non residente potrebbe comunque avere obblighi di dichiarazione in Germania perché gli immobili tedeschi rimangono beni di fonte tedesca.
Vendita di immobili in Germania
Una vendita successiva può rimanere rilevante in Germania a seconda della storia di acquisizione, utilizzo e detenzione dell'immobile.
Tassazione degli Stati Uniti
I contribuenti statunitensi potrebbero anche dover dichiarare la proprietà tedesca
Redditi da locazione
I cittadini statunitensi e altri contribuenti statunitensi devono generalmente includere il reddito da locazione tedesco nel calcolo delle tasse federali degli Stati Uniti.
Ammortamento statunitense
Le regole di ammortamento statunitensi possono differire sostanzialmente da quelle tedesche, pertanto potrebbe essere necessario un piano di ammortamento separato per gli Stati Uniti.
Conversione di valuta
I redditi, le spese e gli importi di base denominati in euro devono essere convertiti in dollari statunitensi per la rendicontazione negli Stati Uniti.
Crediti d'imposta esteri
L'imposta sul reddito tedesca attribuibile alla proprietà può essere rilevante per il credito d'imposta estero statunitense, fatte salve le norme applicabili in materia di provenienza e limitazione.
Ammortamento e Spese
Non utilizzare il calcolo dell'affitto di un paese per l'altro rendimento
Piani di ammortamento separati
La base, l'assegnazione degli edifici e i periodi di ammortamento possono differire tra Germania e Stati Uniti.
Ammortamento USA vs. GermaniaRiparazioni, tasse e finanziamenti
Le imposte sulla proprietà, gli interessi sul mutuo, le riparazioni e gli altri costi dovrebbero essere verificati separatamente in base alle norme fiscali di ciascun paese.
Polo immobiliareImposta tedesca nella dichiarazione dei redditi degli Stati Uniti
L'imposta tedesca pagata sulla proprietà deve essere abbinata al reddito e all'anno fiscale statunitensi pertinenti prima di richiedere i crediti d'imposta esteri.
Credito d'imposta estero per immobiliCoordinamento annuale
I registri degli affitti tedeschi e la rendicontazione statunitense devono essere preparati a partire da un unico file immobiliare coerente con calcoli separati per paese.
Dichiarazioni fiscali e rendicontiVendita della Proprietà
Una vendita successiva può generare calcoli di guadagno diversi in Germania e negli Stati Uniti
Calcolo delle plusvalenze tedesche
La tassazione tedesca dipende dalla data di acquisto, dalla storia della proprietà, dall'uso dell'immobile e da altre normative tedesche.
Calcolo della plusvalenza statunitense
La dichiarazione dei redditi degli Stati Uniti potrebbe richiedere un calcolo della plusvalenza separato utilizzando la base imponibile, l'ammortamento e la conversione in dollari statunitensi.
Ammortamento precedente
L'ammortamento richiesto durante gli anni di locazione può influire sulle conseguenze fiscali di una successiva vendita in entrambi i sistemi.
Cronologia dell'abitazione principale
Se l'immobile è stato precedentemente un'abitazione principale, la cronologia della residenza potrebbe influire sull'agevolazione di vendita disponibile.
Crediti d'imposta esteri
Se entrambi i paesi tassano la plusvalenza, il trattato e le norme statunitensi sul credito d'imposta estero dovrebbero essere coordinati prima della presentazione della dichiarazione.
Effetti di valuta
Le variazioni del tasso di cambio EUR/USD possono far sì che il guadagno in dollari USA differisca in modo sostanziale dal guadagno in euro.
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