USA–Deutschland Immobilien-Szenario
Beibehaltung eines deutschen Zuhauses nach dem Umzug in die Vereinigten Staaten
Ein Umzug in die Vereinigten Staaten entbindet ein deutsches Haus nicht von der Steuerpflicht. Eine behaltene Immobilie in Deutschland kann weiterhin deutsche Steuerverpflichtungen begründen und auch für die Bundes- und Bundesstaatenberichterstattung in den USA relevant werden. Das Ergebnis hängt davon ab, ob die Immobilie nach dem Umzug zu persönlichen Zwecken genutzt, vermietet oder verkauft wird.
Übersicht
Die Immobilie bleibt nach dem Umzug eine in Deutschland belegene Immobilie
Eine deutsche Immobilie bleibt auch dann eng mit Deutschland verbunden, wenn der Eigentümer seinen Wohnsitz in die Vereinigten Staaten verlegt. Deutschland kann das Besteigungsrecht für Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne im Zusammenhang mit der Immobilie behalten.
Gleichzeitig muss ein in den USA ansässiger Steuerzahler möglicherweise Mieteinnahmen, -ausgaben und einen späteren Verkauf in den Vereinigten Staaten angeben. Die beiden Systeme können unterschiedliche Regeln für Abschreibung, steuerliche Basis, Währungsumrechnung und ausländische Steuergutschriften anwenden.
Deuerliche Sichtweise
Das deutsche TaxRep-Gegenstück konzentriert sich auf die deutsche Besteuerung einer nach der Auswanderung behaltenen Immobilie, einschließlich Mieteinnahmen, beschränkter Steuerpflicht und eines späteren Verkaufs.
Eigennutzung oder Vermietung
Das Steuerprofil ändert sich je nachdem, was mit dem Haus geschieht
Für den persönlichen Gebrauch bestimmt
Eine selbst genutzte Immobilie kann für die Beurteilung des Wohnsitzes, abkommensrechtliche Fragen und den späteren Verkauf auch dann von Bedeutung sein, wenn sie keine Mieteinnahmen generiert.
In eine Mietwohnung umgewandelt
Die Vermietungsumwandlung generiert Mieteinkünfte aus deutscher Quelle und kann zudem Fragen hinsichtlich der US-amerikanischen Berichterstattung, der Abschreibung und der Anrechnung ausländischer Steuern aufwerfen.
Für den späteren Verkauf vorbereitet
Wenn die Immobilie nach dem Umzug verkauft wird, sollten die Wohnhistorie, die Anschaffungskosten, wertsteigernde Maßnahmen und die frühere Vermietung dokumentiert werden.
Steuerkoordination
Die Besteuerung in Deutschland und die US-Wtwohnsitzbesteuerung müssen in Einklang gebracht werden.
Besteuerung von Mieteinnahmen in Deutschland
Deutschland kann die Mieteinnahmen aus deutschen Immobilien auch dann weiterhin besteuern, nachdem der Eigentümer in die Vereinigten Staaten gezogen ist.
US-Mietberichterstattung
Ein US-Gebietsansässiger muss die Vermietungstätigkeit möglicherweise auch in der US-Bundessteuererklärung angeben, vorbehaltlich der US-amerikanischen Einnahmen- und Ausgabenregeln.
Abschreibungsdifferenzen
Deutsche und US-amerikanische Abschreibungstabellen können erheblich voneinander abweichen, sodass für beide Systeme keine einheitliche Abschreibungsberechnung verwendet werden sollte.
Ausländische Steuergutschriften
Die auf die Immobilie gezahlte deutsche Steuer kann je nach Einkommen, Zeitpunkt und anwendbaren Beschränkungen für die Anrechnung der US-Steuer auf ausländische Einkünfte (Foreign Tax Credit) relevant sein.
Späterer Verkauf
Ein Verkauf nach dem Umzug kann zu zwei getrennten Gewinnberechnungen führen
Deutsche Umsatzbesteuerung
Deutsche Regeln bestimmen, ob und wie ein Gewinn aus der deutschen Immobilie nach der Auswanderung steuerpflichtig ist.
Verkauf einer deutschen Immobilie durch einen US-AnsässigenUS-amerikanische Veräußerungsgewinnbesteuerung
Ein US-Ansässiger benötigt möglicherweise eine separate US-Gewinnberechnung unter Verwendung von US-Anschaffungskosten und Währungsvorschriften.
Immobilien-HubEhemaliges Hauptwohnsitz
Die vorherige Eigennutzung und der Zeitpunkt des Umzugs können die Verfügbarkeit von Steuervergünstigungen beim Hausverkauf in den jeweiligen Ländern beeinflussen.
Vorschriften für den HauptwohnsitzEntlastung von der Doppelbesteuerung bei Veräußerung
Wenn beide Länder den Verkauf besteuern, sollten die Abstimmung von Abkommen und ausländischer Steuergutschrift sorgfältig geprüft werden.
Anrechnung ausländischer Steuern auf ImmobilienDokumentation
Bewahren Sie die Historie der Immobilie vor und nach dem Umzug
Kaufunterlagen
Behalten Sie den Kaufvertrag, die Abschlusskosten und die ursprüngliche Anschaffungsbasis.
Termin verschieben
Dokumentieren Sie, wann der US-Wohnsitz begründet wurde und wie das deutsche Zuhause zu diesem Zeitpunkt genutzt wurde.
Verbesserungen
Bewahren Sie Unterlagen über Renovierungen und wertsteigernde Verbesserungen auf, die sich auf die steuerliche Basis auswirken können.
Mietunterlagen
Bewahren Sie bei Vermietung die Unterlagen zu Bruttomiete, Ausgaben, Finanzierung und Immobilienverwaltung nach Jahren geordnet auf.
Abschreibungstabellen
Führen Sie nach Beginn der Vermietung separate deutsche und US-amerikanische Abschreibungstabellen.
Steuerbescheide
Bewahren Sie deutsche Steuerbescheide und US-Steuererklärungen für spätere Berechnungen ausländischer Steuergutschriften und Verkäufe auf.
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