Scénario immobilier États-Unis–Allemagne
Conserver un foyer en Allemagne après avoir déménagé aux États-Unis
Déménager aux États-Unis ne supprime pas un bien immobilier allemand du champ d'application fiscal. Un bien conservé en Allemagne peut continuer à engendrer des obligations fiscales en Allemagne et peut également devenir pertinent pour la déclaration fédérale et étatique américaine. Le résultat dépend de la question de savoir si le bien est conservé pour un usage personnel, loué ou vendu après le déménagement.
Vue d'ensemble
Le bien reste un immeuble de source allemande après le déménagement
Un bien immobilier allemand reste étroitement lié à l'Allemagne même lorsque le propriétaire devient résident aux États-Unis. L'Allemagne peut conserver le droit d'imposer les revenus locatifs et les plus-values liés au bien.
En même temps, un résident américain peut avoir à déclarer des revenus locatifs, des dépenses et une vente ultérieure aux États-Unis. Les deux systèmes peuvent appliquer des règles différentes en matière d'amortissement, de base fiscale, de conversion de devises et de crédits pour impôt étranger.
Perspective fiscale allemande
L'homologue allemand de TaxRep se concentre sur la fiscalité allemande d'un bien immobilier conservé après l'émigration, incluant les revenus locatifs, l'assujettissement limité à l'impôt et une vente ultérieure.
Usage personnel ou location
Le profil fiscal change en fonction de ce qui arrive au logement
Conservé pour usage personnel
Un logement conservé pour un usage personnel peut toujours compter pour l'analyse de la résidence, des conventions fiscales et de la revente ultérieure, même lorsqu'il ne génère aucun revenu locatif.
Converti en location
La conversion en location génère des revenus locatifs de source allemande et peut également soulever des questions concernant les déclarations fiscales aux États-Unis, l'amortissement et le crédit d'impôt étranger.
Préparé pour une vente ultérieure
Si le bien est vendu après le déménagement, l'historique de résidence, le coût d'acquisition, les améliorations et l'utilisation locative antérieure doivent être conservés.
Coordination fiscale
Il faut concilier l'imposition à la source allemande et l'imposition de la résidence aux États-Unis.
Fiscalité allemande en matière de location
L'Allemagne peut continuer à imposer les revenus locatifs de biens immobiliers situés en Allemagne même après le déménagement du propriétaire aux États-Unis.
Déclaration des loyers aux États-Unis
Un résident américain peut également devoir déclarer l'activité de location dans sa déclaration fédérale américaine, sous réserve des règles américaines en matière de revenus et de dépenses.
Écarts d'amortissement
Les tableaux d'amortissement allemands et américains pouvant diverger sensiblement, il ne faut pas utiliser un calcul d'amortissement unique pour les deux systèmes.
Crédits d'impôts étrangers
L'impôt allemand payé sur le bien immobilier peut être pertinent pour l'allègement du crédit d'impôt étranger des États-Unis, selon les revenus, le calendrier et les limitations applicables.
Vente ultérieure
Une vente après le déménagement peut générer deux calculs de plus-value distincts.
Taxation des ventes en Allemagne
Les règles allemandes déterminent si et comment une plus-value sur un bien immobilier allemand est imposable après l'émigration.
Vente d'un bien immobilier en Allemagne par un résident américainDéclaration des gains en capital aux États-Unis
Un résident américain peut avoir besoin d'un calcul distinct du gain aux États-Unis en utilisant les règles américaines de base et de change.
Carrefour immobilierAncienne résidence principale
L'utilisation antérieure à des fins personnelles et la date du déménagement peuvent avoir une incidence sur l'éligibilité à l'exonération fiscale liée à la vente d'un logement dans chaque pays.
Règles relatives à la résidence principaleAllégement de la double imposition lors de la vente
Si les deux pays taxent la vente, la coordination entre la convention fiscale et le crédit d'impôt étranger doit être examinée attentivement.
Crédits d'impôt étrangers pour l'immobilierDocumentation
Conserver l'historique de la propriété avant et après le déménagement
Documents d'achat
Conservez le contrat d'achat, les frais de clôture et la base d'acquisition d'origine.
Déplacer la date
Documenter la date à laquelle la résidence aux États-Unis a commencé et l'utilisation du foyer allemand autour de cette date.
Améliorations
Conservez les documents relatifs aux rénovations et aux améliorations capitales qui peuvent affecter la base.
Registres de location
En cas de location, conservez les dossiers des loyers bruts, des dépenses, du financement et de la gestion immobilière par année.
Tableaux d'amortissement
Conservez des tableaux d'amortissement allemands et américains distincts une fois que l'utilisation locative commence.
Avis d'imposition
Conservez les avis d'imposition allemands et les déclarations de revenus américaines pour de futurs calculs de crédit d'impôt étranger et de plus-value.
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