Ultimo aggiornamento: 15 Nov 2025

Germania-Svizzera: Beni immobili e attività commerciali nell'imposta di successione

Come gestire proprietà e azioni della società nelle successioni Germania-Svizzera: valutazione (BewG vs. valore di mercato svizzero), §§13a/13b ErbStG sgravi alle imprese, famiglia-casa regole, imposte cantonali svizzere sulle successioni/donazioni, assegnazione dei debiti, documentazione ed esempi pratici, oltre all'interazione con il trattato e la convenzione di Ginevra. § 21 ErbStG crediti.

1) Ambito e situs (DE vs. CH)

• Germania imposte in tutto il mondo acquisizioni se il defunto o l'erede è residente in Germania; in caso contrario solo Tedesco-sito beni (ad esempio, immobili tedeschi, alcuni interessi commerciali/immobiliari).
• Svizzera Le imposte di successione e di donazione sono applicate principalmente alla cantonale/comunale livello. Molti cantoni esentano i trasferimenti al coniuge (e spesso ai discendenti), ma tassano i trasferimenti agli eredi più lontani e, in alcuni casi, ai non residenti che detengono immobili o partecipazioni in Svizzera.
• Trattato e §21 ErbStG: Il trattato sull'imposta di successione tra Germania e Svizzera prevede la ripartizione dei diritti di imposizione (ad esempio, beni immobili, attività commerciali, partecipazioni). Le fette estere soggette a doppia imposizione possono essere alleggerite tramite §21 ErbStG-L'allocazione del sito e la determinazione del domicilio determinano quale Paese accredita l'altro.

Correlato: Trattato (Germania-Svizzera) - Coordinamento e §21

2) Valutazione: BewG vs. valore di mercato svizzero (e riconciliazioni)

• Immobili (DE): metodi statutari secondo BewG/ImmoWertV (guadagno comparativo/capitalizzato, valore del terreno). Distinguere gli immobili occupati dal proprietario da quelli in affitto.
• Immobili (CH): valore di mercato basato sulla prassi cantonale (perizia, valore fiscale o metodi misti). Alcuni cantoni utilizzano schemi di valutazione specifici per l'imposta di successione/donazione.
• Interessi commerciali:
  • Germania: metodo reddituale semplificato o perizia (ad esempio, IDW S 1), strettamente legato all'ammissibilità agli sgravi dei §§ 13a/13b.
  • Svizzera: valore d'impresa per valutazione, spesso con riferimento ai multipli degli utili o alle metriche di bilancio; le regole cantonali variano.
• Riconciliazione: Preparare un promemoria ponte dai valori di mercato/valori fiscali svizzeri ai valori imponibili tedeschi (BewG, sgravi) per attività. Utilizzare un set di prove coerente in entrambi i Paesi per ridurre le interrogazioni e supportare i calcoli di §21.

3) Regole della famiglia (coniuge/figli)

• Germania - coniuge/partner: L'acquisto dell'abitazione di famiglia ad uso abitativo può essere esente da imposte se il coniuge/partner superstite si occupa di sé la casa per circa 10 anni.
• Germania - bambini: esente da imposte fino a circa 200 m² di spazio abitativo se si continua a occupare l'abitazione; la superficie eccedente è proporzionalmente tassabile.
• Rischi di clawback: la vendita anticipata o l'interruzione dell'uso autonomo possono far scattare la tassazione retroattiva, pianificando l'occupazione e soluzioni di ripiego (ad esempio, motivi documentati per il trasferimento).
• Svizzera: Il trattamento dell'abitazione familiare dipende dal Cantone (soglie di esenzione, aliquote ridotte per i parenti stretti, regole speciali per la residenza principale). La pianificazione transfrontaliera dovrebbe quindi prendere a modello sia l'esenzione tedesca che il regime cantonale pertinente.

4) Sgravi alle imprese (§§13a/13b ErbStG)

Coordinare gli sgravi tedeschi con il trattamento svizzero delle partecipazioni: La Svizzera può ancora considerare il valore d'impresa completo per l'imposta cantonale di successione, mentre la Germania tassa solo la base ridotta. Tenere traccia dei mix di attività e dei salari per gestire il rischio di recupero.

5) Debiti e impegni

• Ipoteche/prestiti (DE e CH): possono ridurre il valore imponibile degli immobili se adeguatamente attribuiti e documentati. Tenete pronti i contratti di prestito, i piani di ammortamento e gli accordi di garanzia per le autorità tedesche e svizzere.
• Debiti commerciali: per essere deducibili in Germania devono essere economicamente correlati al bene aziendale; i cantoni svizzeri possono seguire le proprie regole di ripartizione tra debiti aziendali e privati.
• Interessi di vita (Nießbrauch e simili): in Germania, i diritti limitati sono valutati utilizzando le tabelle del valore attuale previste dalla legge e possono ridurre il valore imponibile della proprietà sottostante; in Svizzera, anche alcuni interessi vitalizi o diritti di residenza possono influenzare la valutazione: questo aspetto dovrebbe essere trattato nelle perizie.
• Assegnazione transfrontaliera: Abbinare i debiti ai beni che finanziano (ad esempio, mutuo tedesco su immobile tedesco, mutuo svizzero su immobile svizzero) per massimizzare la deducibilità e mantenere chiari i calcoli del §21.

6) Esempi brevi (lavorati)

7) Prove e documentazione

• Valutazioni:
  • Rapporti immobiliari per DE e CH (con metodologia e data di valutazione chiare).
  • Rapporto di valutazione aziendale (IDW S 1 o equivalente) per le aziende tedesche; valutazioni aziendali svizzere ove necessario.
  • Portafoglio ed estratti conto bancari alla data del decesso (istituti DE e CH).
• File di debito: contratti di prestito, documenti di garanzia, lettere di rimborso e una chiara logica di allocazione (quale attività finanzia ciascun debito).
• Monitoraggio dei soccorsi: registri dei libri paga, test di asset-mix, monitoraggio della conservazione per i §§13a/13b (ad es. cessioni di azioni, modifiche strutturali) per dimostrare l'ammissibilità in corso.
• Pacchetto transfrontaliero: promemoria di riconciliazione (valori di mercato svizzeri ↔ valori BewG tedeschi), promemoria del sito (DE vs. CH e per cantone), e i prospetti di ripartizione utilizzati per §21 ErbStG e l'analisi dei trattati.

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Vedi anche: FAQ - Trust e fondazioni - Esecutore e amministrazione