US-amerikanisch-deutsches Erbszenario
Deutsches Immobilienvermögen, das von einer in den USA ansässigen Person geerbt wurde
Die Erbschaft deutscher Immobilien kann eine deutsche Erbschaftsteuerpflicht, US-amerikanische Meldepflichten und Fragen zur Bemessungsgrundlage sowie laufende deutsche und US-amerikanische Steuerfragen nach sich ziehen, wenn die Immobilie vermietet oder später verkauft wird. Bewertung, Eigentumsnachweise, Abschreibung und Währungsumrechnung sollten ab dem Zeitpunkt des Erbfalls aufeinander abgestimmt werden.
Übersicht
Deutsches Immobilienvermögen bleibt auch nach der Erbschaft steuerlich in Deutschland verhaftet.
Ein US-amerikanischer Begünstigter kann deutsches Vermögen erben, ohne deutscher Resident zu werden, aber das Vermögen selbst bleibt relevant für die deutsche Erbschaftsteuer und für spätere deutsche Einkommensteuer- oder Veräußerungsgewinnfragen.
Gleichzeitig muss eine in den USA steuerpflichtige Person im Allgemeinen die US-Steuerbasis der geerbten Immobilie, künftige Mieteinnahmen, Abschreibungen und die US-amerikanischen Folgen eines späteren Verkaufs berücksichtigen.
Deuerliche Sichtweise
Das deutsche TaxRep-Gegenstück konzentriert sich auf die deutsche Erbschaftsteuer, die Bewertung, den Besitz, die Besteuerung von Vermietungen und die spätere Veräußerung deutscher Immobilien.
Erbschaft & Bewertung
Die Bewertung zum Übertragungsstichtag hat Auswirkungen auf mehrere spätere Steuerfragen
Deutsche Erbschaftssteuer
Deutsche Immobilien können eine deutsche Erbschaftsteuerpflicht begründen, selbst wenn der Begünstigte in den Vereinigten Staaten lebt.
Deutsche Bewertung
Der deutsche Erbschaftsteuerwert wird nach deutschen Bewertungsvorschriften ermittelt und sollte nicht automatisch als steuerliche US-Anschaffungsbasis behandelt werden.
US-Basisdaten
Die US-Steuerbasis-Dokumentation sollte zum Zeitpunkt des Erhalts der Immobilie erstellt werden und nicht erst Jahre später beim Verkauf rekonstruiert werden.
Eigentum & Vermietung
Die Behaltung der Immobilie kann in beiden Ländern jährliche Steuerverpflichtungen nach sich ziehen.
Deutsche Mieteinnahmen
Wenn die Immobilie vermietet ist, bleibt Deutschland grundsätzlich als Quellstaat für Mieteinnahmen aus deutschen Immobilien relevant.
US-Mietberichterstattung
Eine US-Person muss die Vermietungsaktivität möglicherweise auch in der US-Steuererklärung angeben und dabei die US-Steuerregeln anstelle der deutschen Berechnung anwenden.
Sonderabschreibung
Deutsche und US-amerikanische Abschreibungsberechnungen sollten unabhängig voneinander geführt werden, da sich Bemessungsgrundlage, Nutzungsdauer und Zuordnungsregeln unterscheiden können.
Währungsumrechnung
Auf Euro lautende Einnahmen, Ausgaben und Bemessungsgrundlagen erfordern für die US-Berichterstattung eine konsistente Umrechnung in US-Dollar.
Späterer Verkauf
Eine spätere Veräußerung kann in Deutschland und den USA unterschiedliche Gewinne erzielen.
Besteuerung des Verkaufs in Deutschland
Das deutsche Ergebnis hängt von der Historie des Anwesens, dessen Nutzung und den zum Zeitpunkt des Verkaufs geltenden deutschen Vorschriften ab.
Immobiliensteuern erkundenGetrennte Berechnung der US-Veräußerungsgewinne
Der US-Gewinn kann abweichen, da die Anschaffungskosten, die Abschreibung und Währungseffekte nach US-Vorschriften ermittelt werden.
Deutsche Immobilie für einen US-SteuerzahlerDoppelbesteuerungskoordination
Da beide Länder den Verkauf besteuern, sollten Zeitpunkt, Zuordnung und Steuergutschriftenbeschränkungen gemeinsam überprüft werden.
Formular 1116 und die deutsche SteuerErbschaftsbewertung und steuerliche Basis
Die Aufbewahrung von Wertermittlungsunterlagen zum Zeitpunkt des Erbfalls kann entscheidend sein, wenn die Immobilie Jahre später verkauft wird.
Bewertungsleitfaden lesenErbschaftsanzeige
Das ursprüngliche Erbe kann auch US-amerikanische Informationsmeldeverpflichtungen wie das Formular 3520 begründen.
Lesen Sie die Anleitung für Formular 3520Doppelbesteuerungsabkommen auf dem Gebiet der Nachlass- und Schenkungsteuern
Die Übertragung selbst erfordert möglicherweise eine Abkommensanalyse, bei der die Nachlass- oder Erbschaftsteuersysteme beider Länder zur Anwendung kommen.
Vertragsleitfaden lesenDokumente & Planung
Erstellen Sie die Grundsteuererklärung bei Eintritt des Erbfalls
Immobilienbewertung
Bewahren Sie deutsche Wertermittlungsdokumente und jedes zum Erbfall verfügbare unabhängige Gutachten auf.
Erbunterlagen
Bewahren Sie das Testament, den Erbschein oder das Erbscheinsverfahren und die Dokumente zum Eigentumsübergang auf.
Deutscher Steuerbescheid
Erbschaftsteuererklärungen, Steuerbescheide und Nachweise über die gezahlte Steuer aufbewahren.
Grundstücks- und Gebäudezuweisung
Wenn die Immobilie vermietet wird, dokumentieren Sie die für zukünftige Abschreibungsberechnungen erforderliche Aufteilung.
Renovierungs- und Kapitalkosten
Bewahren Sie Aufzeichnungen über spätere Verbesserungen auf, da diese sich in beiden Ländern auf die Basis und die Abschreibung auswirken können.
Verkaufsaufzeichnungen
Führen Sie eine vollständige Akquisitions- bis Verkaufsakte, damit die Berechnungen der Gewinne für Deutschland und die USA separat erstellt werden können.
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Nachlass und Schenkungen
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Laufende Miet-, Abschreibungs- und Verkaufsprobleme bei deutschen Immobilien.
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Deutsche Bewertung und US-Steuerbasis-Dokumentation.
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