Dernière mise à jour : 15 Nov 2025

Allemagne-Suisse : Les biens immobiliers et les actifs commerciaux dans le cadre de l'impôt sur les successions

Comment gérer propriété et actions de la société dans les successions Allemagne-Suisse : évaluation (BewG vs. valeur du marché suisse), §§13a/13b ErbStG les allègements pour les entreprises, famille-maison les impôts cantonaux suisses sur les successions et les donations, la répartition des dettes, la documentation et des exemples concrets, ainsi que l'interaction avec le traité et la loi sur les droits de l'homme. § 21 ErbStG crédits.

1) Champ d'application et situs (DE vs. CH)

• Allemagne impôts sur les acquisitions dans le monde entier si le défunt ou l'héritier est résident allemand ; sinon seulement German-situs les actifs (par exemple, les biens immobiliers allemands, certains intérêts commerciaux ou immobiliers).
• Suisse prélève des impôts sur les successions et les donations, principalement à l'échelon national. cantonal/communal niveau. De nombreux cantons exonèrent les transferts aux conjoints (et souvent aux descendants), mais imposent les transferts aux héritiers plus éloignés et, dans certains cas, aux non-résidents détenant des biens immobiliers ou des participations en Suisse.
• Traité & §21 ErbStG : La convention fiscale entre l'Allemagne et la Suisse en matière de droits de succession attribue des droits d'imposition (par exemple, les biens immobiliers sur le lieu d'implantation, les actifs commerciaux, les participations). Les tranches étrangères doublement imposées peuvent être allégées grâce à §21 ErbStG-l'attribution d'un statut et la détermination du domicile déterminent quel pays crédite l'autre.

En rapport : Traité (Allemagne-Suisse) - Coordination et §21

2) Valorisation : BewG vs. valeur de marché suisse (et réconciliations)

• Immobilier (DE) : Méthodes réglementaires selon BewG/ImmoWertV (revenus comparatifs/capitalisés, valeur foncière). Distinguer les biens occupés par leur propriétaire des biens loués.
• Immobilier (CH) : la valeur marchande selon la pratique cantonale (évaluation par un expert, valeur fiscale ou méthodes mixtes). Certains cantons utilisent des systèmes d'évaluation spécifiques pour l'impôt sur les successions et les donations.
• Intérêts commerciaux :
  • Allemagne : méthode simplifiée de calcul des revenus ou rapport d'expert (par exemple, IDW S 1), étroitement liée à l'éligibilité à l'allègement §§13a/13b.
  • Suisse : valeur d'entreprise par évaluation, faisant souvent référence à des multiples de bénéfices ou à des mesures de bilan ; les règles cantonales diffèrent.
• Réconciliation : Préparer une note de transition entre les valeurs de marché / valeurs fiscales suisses et les valeurs imposables allemandes (BewG, allègements). par actif. Utiliser un ensemble de preuves cohérent dans les deux pays afin de réduire les demandes de renseignements et de faciliter les calculs du §21.

3) Règles familiales (conjoint/enfants)

• Allemagne - conjoint/partenaire : l'acquisition du logement familial occupé par son propriétaire peut être exonérée d'impôt si le conjoint/partenaire survivant s'occupe de soi le foyer depuis une dizaine d'années.
• Allemagne - enfants : en franchise d'impôt jusqu'à environ 200 m² de la surface habitable si l'occupation personnelle se poursuit ; la surface excédentaire est imposable proportionnellement.
• Risques de récupération : la vente anticipée ou l'arrêt de l'auto-utilisation peut déclencher une taxation rétroactive - prévoir des solutions d'occupation et de repli (par exemple, des raisons documentées de déménager).
• Suisse : le traitement de la résidence familiale dépend du canton (seuils d'exonération, taux réduits pour les proches parents, règles spéciales pour la résidence principale). La planification transfrontalière doit donc tenir compte à la fois de l'exonération allemande et du régime cantonal correspondant.

4) Allégements pour les entreprises (§§13a/13b ErbStG)

Coordonner les allégements allemands avec le traitement suisse des participations : La Suisse peut encore prendre en compte les valeur totale de l'entreprise pour l'impôt cantonal sur les successions, tandis que l'Allemagne n'impose que la base réduite. Suivre la répartition des actifs et la masse salariale pour gérer le risque de récupération.

5) Dette et charges

• Hypothèques/liens (DE & CH) : peuvent réduire la valeur imposable d'un bien immobilier s'ils sont correctement attribués et documentés. Préparez les contrats de prêt, les tableaux d'amortissement et les accords de garantie pour les autorités allemandes et suisses.
• Dettes commerciales : doivent avoir un lien économique avec l'actif de l'entreprise pour être déductibles en Allemagne ; les cantons suisses peuvent suivre leurs propres règles de répartition entre les dettes professionnelles et privées.
• Usufruits/intérêts de la vie (Nießbrauch et similaires) : en Allemagne, les droits limités sont évalués à l'aide de tables de valeur actualisée statutaires et peuvent réduire la valeur imposable du bien immobilier sous-jacent ; en Suisse, certains droits viagers ou droits de résidence peuvent également influencer l'évaluation.
• Allocation transfrontalière : Faire correspondre les dettes aux actifs qu'elles financent (par exemple, une hypothèque allemande sur un bien immobilier allemand, un prêt suisse sur un bien immobilier suisse) afin de maximiser la déductibilité et de clarifier les calculs au titre de l'article 21.

6) Courts exemples (travaillés)

7) Preuves et documentation

• Évaluations :
  • Rapports immobiliers pour DE et CH (avec une méthodologie claire et une date d'évaluation).
  • Rapport d'évaluation d'entreprise (IDW S 1 ou équivalent) pour les entreprises allemandes ; évaluations d'entreprises suisses si nécessaire.
  • Portefeuille et relevés bancaires à la date du décès (institutions DE et CH).
• Dossiers de dettes : les contrats de prêt, les documents de garantie, les lettres de remboursement et une justification claire de l'affectation (l'actif que chaque dette finance).
• Suivi des secours : registres des salaires, tests de composition des actifs, suivi de la conservation des §§13a/13b (par exemple, cessions d'actions, changements structurels) pour prouver l'éligibilité continue.
• Paquet transfrontalier : mémo de réconciliation (valeurs de marché suisses ↔ valeurs allemandes BewG), mémo de situs (DE vs. CH et par canton), et les tableaux de répartition utilisés pour §21 ErbStG et l'analyse des traités.

Prochaines étapes et liens

Voir aussi FAQ - Fiducies et fondations - Exécuteur testamentaire et administration